サラリーマンが不動産投資で失敗しないために知っておくべき全知識

「会社の給料だけじゃ物足りない！」
「かといって会社を辞めるのはリスクが大きい…」

このような思いから「副業」や「投資」を考えるサラリーマンの方はたくさんいるのではないでしょうか。
中でも、サラリーマンに人気の副業・投資としてよく挙げられているのが「不動産投資」です。

「不動産投資」といえば、一部のお金持ちがすること。
そんなイメージがあるかもしれません。

しかしデータによれば、不動産投資を行っている人の半数以上が【会社員】であることがわかります。
サラリーマンで働きながら、不動産投資を行っているという人は実は意外にも多いのです。

また「年収」も【1,000万円未満】が半数以上を占めており、不動産投資は一般的なサラリーマンでもはじめられる比較的身近な投資であることもうかがえます。

出典元：健美家「不動産投資に関する意識調査（第11回）」

数ある副業や投資でなぜ不動産投資を選ぶサラリーマンが多いのでしょうか。

最大の理由としては、金融機関からの「信用」の面でサラリーマンは圧倒的に有利だからです。
金融機関からの信用が高いサラリーマンであれば、まとまった資金がなくとも金融機関から融資を受けることで数千万とする物件を購入することが可能となるのです。

本記事では、

サラリーマンの不動産投資について徹底的に解説していきます。

これから本格的に不動産投資をはじめたいと考えているサラリーマンの方はぜひ一読してみてください。
これさえ読めば、少なくとも不動産投資で大きな失敗をすることはないでしょう。

1.不動産投資がサラリーマンに向いている5つの理由

不動産投資はサラリーマンにこそ向いている投資だといわれています。

向いている理由は主に5つです。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

理由1：金融機関から融資を受けやすいので、はじめやすい

不動産投資がサラリーマンに向いているといわれる最大の理由といってもいいでしょう。

サラリーマンは金融機関からの融資を圧倒的に受けやすく、不動産投資をはじめやすいのです。

サラリーマンであれば、誰もが持っている「強み」があります。
それは金融機関からの「信用」です。

サラリーマンが持つ「信用」を活用することで、自分の資金では到底買えない不動産も金融機関からお金を借りて購入することができるのです。

もちろん金融機関は誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。
貸したお金をきちんと返してくれる「信用」できる人にお金を貸してくれるのです。

たとえば、年収2,000万円の「会社経営者」と年収500万円のサラリーマンを比較した場合、ほとんどの金融機関は年収500万円のサラリーマンに多くのお金を貸してくれます。

経営状況によって収入が大きく変わる不安定な「会社経営者」よりも、たとえ収入が少なくとも会社から毎月安定した給料が入る「サラリーマン」のほうが継続して返済できる能力があるとして金融機関は高く評価するのです。

 

 

理由2：レバレッジ効果を最大限に活用できる

融資を受けやすいサラリーマンは不動産投資のレバレッジ効果を最大限に活用できます。

「レバレッジ」とは、日本語で「テコ」を意味します。
「テコの原理」のように、「少ない力（資金）で大きなもの（金額）を動かすこと」をいいます。

たとえば、資金1,000万円を投資する場合を考えます。

レバレッジをかけない場合（すべて現金で購入）、購入できる物件は1,000万円です。
物件の利回りが10%だとすると、年間の収益は100万円です。

次にレバレッジをかけた場合
資金1,000万円を頭金に2,000万円の融資を受けて、3,000万円の物件を購入します。
仮に物件の利回りを同じ10%だとすると、年間の収益は300万円になります。

同じ1000万円でもレバレッジをかけない場合よりも、よりいっそう資金を有効活用できていることがわかると思います。

このように融資を受けて大きな資金を動かせるということは、それだけ収益が増えて投資規模を拡大していきやすいので、サラリーマンは不動産投資を有利にすすめることができるのです。

 

理由3：管理会社へ業務を委託できるので、手間がかからない

サラリーマンが不動産投資に向いている理由として多く挙げられるのが、ほとんど手間がかからないことです。

物件の購入後は、当然オーナーとして物件の管理をしなければいけません。
不動産投資において管理業務は物件のメンテナンスだけでなく、「入居者の募集」「入居者の対応」「退去の処理」など多岐にわたります。

このような煩わしい管理・運営の業務は管理会社へすべて委託することができます。

オーナーとしてすることは「入金のチェック」と「判断」のみです。
投資に時間をとられることがないので、サラリーマンとしての本業に影響を及ぼす心配もありません。

 

 

理由4：株やFXより変動が少なく、長期の安定収入が見込める

不動産投資は他の投資と比べて、長期で安定した収入が見込めます。

不動産投資の主な収入源となるのは、入居者からの家賃収入です。
日本の賃貸住宅における家賃は「硬直性」が非常に高く、価格の変動がほとんどないといわれています。

これにはさまざまな理由が考えられますが、以下の理由が大きいとされています。

実際に日経平均株価と比較したデータを見てみると、その変動の少なさがわかります。
「1991年のバブル崩壊」や「2008年のリーマンショック」時は、株価は大きく下落したにもかかわらず、家賃価格の変動はほとんどありませんでした。

1分1秒単位で相場が動く株やFXなどと違い、値動きやレートも細かくチェックする必要がないので、忙しいサラリーマンにとって相性が良い投資といえます。

出典元：総務省統計局「消費者物価指数（CPI）」　※2015年を「100」とした場合

 

理由5：実物資産なので、価値がゼロになることがない

購入した不動産は価値がゼロになることはありません。

不動産は「金」や「プラチナ」といった貴金属と同じように、そのもの自体に価値がある「実物資産」だからです。

株などの金融資産は最悪の場合、投資先の企業が倒産するなどで突然「価値がゼロ」になってしまう可能性がありますが、不動産はそのものがなくならない限り、価値がゼロになることはないのです。
災害などでなくなってしまう可能性もなくはないですが、その場合は保険などであらかじめ備えておくことも可能です。

知らない間に価値がゼロになる心配はありませんので、日中は安心して本業に集中できます。

2.サラリーマンが不動産投資で成功するための3つのポイント

ここまで不動産投資がサラリーマンに向いている理由をお伝えしました。

ここからは実際にサラリーマンが不動産投資をする上で成功するためのポイントをお伝えしていきます。

ポイント1.自分に合った物件を選ぶ

不動産投資といっても「マンション」「アパート」「ビル」「駐車場」など、さまざまな種類の物件があります。

ここでは一般的なサラリーマンでも取り組める代表的な物件とその特徴についてご紹介します。
各物件の特性を把握して、自分に合った物件から不動産投資をはじめてみましょう。

区分マンション

区分マンション投資はマンションの1室を保有して貸し出す方法です。
サラリーマンに最も多く、最も手が出しやすい不動産投資です。
投資額が比較的少なく、管理も楽なので手軽にはじめることができます。
初心者がまず最初に購入する物件としても区分マンションは最適な条件を備えているといえます。

一棟アパート・マンション

アパートやマンションを一棟まるごと所有する方法です。
部屋も複数戸あるため、収益性が高く短期間で資産拡大できるのが大きな魅力です。
管理や運営もすべて自分で決めることができるので、自らの創意工夫によって物件価値を高めることも可能です。
サラリーマンでも融資さえ出れば、最初から一棟にチャレンジしてみるのもアリです。

戸建投資（築古）

古い戸建物件を格安で購入し、大規模なリフォームを施して貸し出す方法です。
戸建投資を行うほとんどがこの手法をとっています。
戸建の賃貸は供給量こそかなり少ないですが、「ペットの飼育」「楽器の演奏」「民泊として活用」など、一定の強いニーズがあります。
上手くハマれば、低リスクで高い収益性を実現することができるでしょう。
ただし、この方法はそれなりの手間と時間がかかるので、リフォームやDIYが好きという人でない限りサラリーマンで取り組むのは難しいかもしれません。

ポイント2.投資の目的・目標を明確にする

不動産投資をはじめる前に必ず目的と目標を明確にしておきましょう。

不動産投資に限らず、資産運用で成功している人は「明確な目標」を持っています。
ただ漠然と「儲けたい」ではなく、「どういう目的で」「いつまでに」「いくらほしいのか」を自分の中で決めてください。
目標を明確にすることで以下のメリットがあります。

ポイント3.信頼できる管理会社を選ぶ

不動産投資は良い物件を入手できれば成功ではありません。
むしろ物件を購入してからが不動産投資の本番といえます。

サラリーマンであれば、日中仕事をしているので、大半の人は管理会社へ物件の管理を依頼することになります。

優良な物件購入したとしても、管理会社の質次第ではその後の収支に大きな影響を及ぼすことになります。
管理会社を選ぶ際は以下の項目を最低限チェックしておきましょう。

宅建免許の有無

不動産業は「宅地建物取引業」という国土交通大臣または都道府県知事の免許がないと業務は行えません。
不動産は動くお金も大きいので、一般の人が安心して取引ができるよう免許制となっているのです。
しかし、「賃貸管理業」のみでいうと、実は免許は必要がありません。
賃貸管理業は家賃の管理や退去の精算などお金にかかわる業務は多いのですが、そもそも監督官庁が存在しないので、万が一トラブルが起きても管理会社へのペナルティは何もありません。
中には宅建免許がない不動産会社が存在しているのも事実です。
大切な資産である不動産を預けるのであれば、やはり宅建免許を持っている会社のほうが安心です。

社歴

会社の創業年数を確認しましょう。
創業年数は長ければ長いほど、会社として実績と顧客から信用が一定以上ある証拠です。
創業2~3年の会社では、まだ実績も不安定で倒産の可能性も高くなります。
目安として創業年数は10年以上の会社を選ぶと安心です。

入居率

管理物件の入居率は会社の客付能力の判断材料となります。
全国の平均入居率は2017年時点でおよそ95%です。
（参照：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 – 2017年度下期データ）
入居率を95%以上維持している会社であれば、客付能力があると判断してもよいでしょう。
※ただし会社によって算出方法が違うので、必ず根拠を確認してください。

管理戸数

物件の管理戸数は多いほど経営状態も安定しているといえます。
目安として管理戸数は1,000戸以上が望ましいです。
管理戸数1,000戸を超えていれば、管理体制やスタッフも十分整っていると判断できます。

入居率99％！担当者が語る不動産投資で失敗しない管理会社の選び方

3.不動産投資の失敗。そのほとんどは知識不足

近年はサラリーマンや比較的年収の少ない方でも手軽に不動産投資ができる時代です。

以前と比べると、不動産投資をはじめる個人の投資家が増え、失敗する人の割合も増えています。

不動産投資で失敗する人のほとんどは知識不足です。

ここでは知識不足が招く、よくある失敗パターンをご紹介します。

CASE1.節税目的で不動産投資をはじめてしまう

あなたが本当に不動産投資で成功したいと思うのであれば、節税目的で不動産投資をすることはオススメしません。
雑誌や広告、営業マンのセールストークで「節税対策としての不動産投資」がよく謳われていることから「節税目的」で不動産投資をはじめる人も少なくありません。

不動産投資による収入は、サラリーマンとしての収入と合算することができます。

「不動産投資による節税の仕組み」は経費を積み上げて不動産投資による収入を赤字化し、所得税・住民税を節税するというものです。
これは逆をいえば、不動産投資が黒字であれば税金も増えるということでもあります。

つまり不動産投資によって多額の税金を支払うということは、それだけ不動産投資で成功しているということに他なりません。

赤字ばかりで利益を生まない物件を抱えていると、金融機関の印象も悪くなり、追加で融資が受けられなくなる可能性があります。
サラリーマンが不動産投資で成功したいというのであれば融資は欠かせません。

不動産投資による節税については、「※ホントに大丈夫？節税目的で不動産投資をはじめる注意点！」で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

CASE2.安易に長期サブリース契約をしてしまう

「サブリース」とは不動産業者がオーナーの物件を一括で借り上げて、それを第三者へ転貸（又貸し）することをいいます。

よく「30年一括借り上げ！長期家賃保証！」と謳っている広告を見かけることがあると思いますが、これも長期のサブリース契約となっている場合がほとんどです。

サブリースは物件の所有者であるオーナーへ毎月一定の保証料が業者から支払われます。
ですので、空室で家賃収入がなくなるといったことがありません。

不動産投資の最大のリスクである「空室」や「家賃の滞納」の心配が一切なくなるので、一見オーナーにとっては非常に魅力的な契約に思われるかもしれません。
しかし、その実態は「サブリース会社が倒産した」「賃料の見直しにより保証料が大幅に減額された」などのトラブルが後を絶ちません。

「家賃が保証される」「確実に安定収入が入ってくる」などの甘い言葉にのせられて、契約内容をよく確認せずにサブリース契約を結んでしまう人は非常に多いです。

リスクがまったくない投資など存在しません。

人の無知につけこんで騙そうとする会社は数多く存在します。

サブリース契約のすべてが悪とまではいいませんが、契約内容は複雑な部分も多いので一般のサラリーマン、特に初心者の場合はオススメできません。

CASE3.いわれるがまま新築ワンルームマンションを購入

不動産投資で「大きな収入を得たい」「セミリタイヤしたい」という人に新築ワンルームマンション投資はオススメできません。

新築物件は中古物件と比べて、当然価格は割高になります。（およそ20%～30%）

ただでさえ収益性が低めの区分ワンルームマンションを割高な価格で、しかも高額のローンで購入してしまえば、収益性はさらに低下することになります。

以下はある新築ワンルームマンションの事例です。

購入金額	3,000万円（フルローンで購入）
家賃	12万円
年間収入	12万円 × 12万円 = 144万円
年間支出	147万円（ローン返済や経費など）
年間収支	144万円 – 147万円 = -3万円

年間の収支は購入時点でマイナスです。

「収支がマイナスでも完済後はマンションという資産が残る」
「収支がマイナスなので節税することができる」
「生命保険の代わりになる」

営業マンは言葉巧みに説得してきます。
たしかに上記は不動産投資のメリットであり事実ではありますが、家賃は築年数とともに下落していきますし、建物の劣化とともにリフォーム費用も発生します。
赤字はどんどんと拡大していき、数年後にはそれどころではなくなります。

無知であるがゆえに営業マンにいわれるがまま高額な新築ワンルームマンションを高額のローンで購入してしまい、失敗するケースも非常に多いです。

前述の長期サブリース契約と同じように、これも新築ワンルームマンションが悪というよりは販売する業者側の問題が大きいと思われます。
中古ならともかく、割安な新築が業者から売り出されるということはまずないと思った方がいいでしょう。

そもそも新築ワンルームマンションは収益性が低すぎて、「投資」として見合わないことがほとんどなのです。

CASE4.お金を借りすぎて、資金繰りに行き詰ってしまう

借り入れ金額が大きくなりすぎて、資金繰りに行き詰り失敗するケースです。
しっかりとした資金計画を立てていないがために起こります。

たとえば、以下のアパートを全額融資（フルローン）で購入したとします。

購入金額	6,000万円（フルローンで購入）
部屋数	15部屋
家賃	6万円
年間収入	6万円×15万円×12ヶ月 = 1,080万円
年間支出	600万円（ローン返済や経費など）
年間収支	1,080万円 ー 600万円 = 480万円

一見すると、年間収支480万円と優良な物件です。

しかし、年間収入はあくまで「現在の家賃」で「満室」の場合であることに注意が必要です。
将来的に家賃を見直さなければならなかったり、空室を見込まなければならなかったりする可能性を想定しておかなければなりません。

ここで仮に家賃と入居率が70％まで下がった場合を想定します。

【年間家賃収入】

6万円×15部屋×12ヶ月×70%（家賃）×70%（入居率）≒ 529万円

【年間収支】

529万円（年間収入）ー 600万円（年間支出）= -71万円

収支がマイナスとなってなってしまいました。

さらにここから想定していない修繕などの費用がかかると赤字はさらに増えることになります。
この場合、他の収入や貯蓄でカバーできればいいのですが、そうでなければ手の打ちようがなくなります。
修繕費が払えず…ローンも返済できず…
最悪の場合、破産してしまう可能性があるでしょう。

不動産投資をはじめる前には、リスクを想定した資金計画を立てることは非常に大切です。

万が一に備えるためにも、現金（キャッシュ）は常に手元に置いておく必要があります。

お金を借りる際は闇雲に借りるのではなく、自分の収入や資産から考えて無理のない範囲に抑えなければいけません。

失敗事例は以下の記事でもご紹介しています。参考にしてみてください。

マンション投資のよくある失敗事例５つと買ってはいけない物件の特徴

アパート経営の失敗事例集｜失敗しないために絶対知っておくべきこと

4.不動産投資初心者のサラリーマンにオススメする3つの勉強法

「わからないものには投資しない」

これはすべての投資にいえる鉄則です。

不動産投資で失敗しないためにも、まずはしっかりと勉強をして知識を身につけることが大切です。
自発的に勉強するとい姿勢があるだけでも、失敗する確率を各段に下げることができます。

ここからは投資初心者のサラリーマンが不動産投資をはじめるにあたり、どのように勉強していけば良いかをお伝えします。

4-1.まずは書籍で基礎知識を学ぶ

まず最も手軽でメジャーな勉強方法である書籍です。

書店やネットでは不動産投資関連の書籍をたくさん目にすると思います。
初心者はまず教科書的な書籍を選んで、最低限の基礎知識を学ぶようにしましょう。

以下に紹介する書籍は実践としてはあまり使えないかもしれませんが、まったくの初心者が不動産投資の全体像をつかむための最初の1冊目としてオススメします。

気になった書籍があれば、ぜひ手に取って読んでみてください。

4-2.セミナーに参加して、疑問を解消する

ある程度書籍で基礎知識を学んだら、実践に向けて行動していきましょう。

不動産投資セミナーに参加することも非常に有用です。

書籍から得られない最新の情報や知識を得ることができます。
また直接質問をすることで自分の中で腑に落ちない点、疑問点などを解消することができます。

以下にオススメのセミナーをご紹介します。
自分が投資したい物件に合わせてぜひ参加してみてください。

日本財託

http://www.nihonzaitaku.co.jp/

日本財託は東京23区内の中古ワンルームマンションを取り扱っています。
中古ワンルーム業界では最大手で、管理戸数は実に20000万戸を超える実績を誇ります。

運営会社	株式会社日本財託
開催地	東京
取扱物件	中古区分マンション

REISM（リズム）

https://invest.re-ism.co.jp/

運営会社	リズム株式会社
開催地	東京
取扱物件	中古区分マンション

REISM（リズム）は東京都心の中古区分マンションを取り扱っています。
自社ブランドのリノベーションマンション投資が特徴です。
リノベーション物件に興味がある方はオススメです。

CFネッツ

http://www.cfnets.co.jp/

CFネッツは不動産全般にかかわる総合的なコンサルティングが強みです。
セミナーも区分マンション、一棟アパート・マンションなど多種多様です。
初心者には少し内容が難しいものもありますので、よく確認して参加しましょう。

運営会社	株式会社シー･エフ･ネッツ
開催地	東京・名古屋・大阪
取扱物件	ほぼ全般的に取り扱っている

アクロスコーポレーション

 

https://across-c.jp/

当メディアを運営するアクロスコーポレーションは東京・関西圏（大阪・兵庫・京都）の中古区分マンションと大阪の都市部に特化した新築木造アパートを取り扱っています。
初心者でもはじめやすい独自のプラン「Smart10」も提供しています。

運営会社	株式会社アクロスコーポレーション
開催地	大阪
取扱物件	中古区分マンション、新築木造アパート

アイケンジャパン

https://aikenjapan.jp/

アイケンジャパンは福岡を中心に全国地方の新築木造アパートを取り扱っています。
新築アパートに特化しており、企画から設計・施工、販売までワンストップでアパート経営をサポートしています。

運営会社	株式会社アイケンジャパン
開催地	福岡、広島、岡山、関西圏、名古屋、首都圏、仙台
取扱物件	新築木造アパート

4-3.個人ブログやコラムでリアルな体験談を見る

不動産投資の最もリアルな体験を知ることができるのが、個人投資家のブログや不動産投資サイトのコラムです。

実際に経験してみないと気づかないようなことが多く書かれていますので、初心者・経験者問わず必ず見ておくべき情報です。

以下のポータルサイトは専門家か個人投資家まで様々なコラムが掲載されているだけでなく、物件やセミナーの情報も豊富にあります。

ネットで情報を集める際には必ず使うことになる代表的な不動産投資サイトになりますので、最低でも2～3サイトは定期的にチェックしておきましょう。

楽待（らくまち）

https://www.rakumachi.jp

収益物件の取り扱いNO.1国内最大の不動産投資情報サイト。
投資家と不動産業者をマッチングさせる機能が特徴的です。
不動産投資家であれば、一度は必ず目にするサイトです。
会員登録することで、会員しか得られない情報が手に入りますので、ぜひ会員登録をオススメします。

健美家（けんびや）

https://www.kenbiya.com

楽待に並ぶ国内最大級の不動産投資情報サイト。
著名な投資家のコラムや個人投資家のブログも豊富で内容もおもしろいです。
こちらも会員限定しか見られない物件情報がありますので、会員登録をオススメします。

LIFULL HOME’S 不動産投資

https://toushi.homes.co.jp

LIFULL HOME’Sは独自に集めたビッグデータにより市場のトレンドやニーズを簡単に知ることができるのが特徴です。
物件の市場価値や価格推移なども調べることができます。
「見える！賃貸経営」では、全国エリア別の空室率や家賃相場などの賃貸需要に関しての情報が満載です。

不動産投資☆連合隊

https://www.rals.co.jp/invest

不動産投資☆連合隊は検索機能があまり使い勝手はよくないですが、ここにしか掲載されていないユニークな物件も多数掲載されています。
「地名 + 連合隊」と名がつくサイトが複数あり、一部のエリアにおいては楽待・健美家以上の強さを誇ります。

ノムコム・プロ

http://www.nomu.com/pro

業界大手「野村不動産」の不動産投資サイト。
大手ならではの力を生かした多彩な物件情報と専門性の高さが特徴です。
専門性の高さからまったくの初心者には少し内容が難しいことがありますが、著名人や専門家のコラムも多く参考になります。

5.まとめ

不動産投資は安定した収入があるサラリーマンの「信用」と実物資産として価値がある「不動産」、この2つを担保にしているからこそチャレンジできる投資なのです。

サラリーマンとしてせっかく築き上げてきた「信用」があるのであれば、それを最大限に活用するべきです。

間違ったやり方さえしなければ、一般のサラリーマンでも大きな成功を収めることができるのが不動産投資です。

ぜひこの記事があなたの不動産投資家として最初の一歩を踏み出すための「知識」と「心構え」を得る手助けとなれば幸いです。