ワンルームマンションの不動産投資で失敗しない！物件選定のコツ10点

「将来に備えてワンルームマンションの購入を考えているんだけれど、不動産投資としてワンルームってどうなんだろう？失敗しないコツがあるならぜひ知りたい」

あなたは投資目的でワンルームマンションの購入を検討しているものの、失敗への不安から二の足を踏んでいますね？

ワンルームマンションへの投資は少ない資金で始められることもあり、関心を持つ人も多いのですが、失敗のリスクを避けるためにはいくつか気をつけるべきポイントがあります。

この記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、ワンルームマンション投資で失敗しないコツ、物件選びで失敗しないためのチェックポイントなどについてお伝えしていきます。

１. ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

まずはワンルームマンション投資のメリットとデメリットについて確認しておきましょう。

1-1. メリット編

ワンルームマンション投資のメリットを1棟建てアパートとの比較でご紹介します。

 

①少ない資金でも始めることができる

ワンルームマンション投資の一番のメリットは、不動産の中でも比較的物件が安いため、少ない資金で投資することができるという点です。

もし、自己資金が少なかったり、年収が300万台と低い人であっても、融資を受けて始めることが可能です。

②都心部の物件を入手できる

ワンルームマンションは都心部に建てられることが多いため、一等地の物件を購入することも可能です。

一般の会社員でも資産価値の高い都心部の物件を入手できる点が、ワンルームマンション投資の魅力です。

③管理に手間がかからない

ワンルームマンション投資は、毎月管理費と修繕積立金を支払う必要がありますが、そのぶん建物自体の管理は基本的に管理会社が行ってくれるので、細かい管理の必要がなく、1棟物件のような管理の手間がかかりません。

また、台風の様な自然災害での突然必要になる修繕費用も積立金から賄うので突発的な出費を抑えることができます。

④リスクを分散しやすい

ワンルームマンションはエリアでの分散投資が比較的容易です。

ワンルームマンションは安いぶん、別々のエリアごとに所有しやすいので、一棟物件のように、事故物件化や地震などの災害での倒壊といった想定外のリスクを軽減することができます。

⑤不人気な1階を避けて購入できる

建物の1階部分は、外からの視線が気になったり、防犯面での心配が大きいので、住むことを嫌がる人が一定数います。

1棟アパートでは必ず1階部分の部屋が存在しますが、ワンルームマンションは「区分物件」なため、人気のない1階部分を避けて購入することが可能です。

 

1-2. デメリット編

次にデメリットについても確認していきましょう。

①空室リスクへの影響が大きい

ワンルームマンションは1部屋単位での所有となるため、空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。

この点は複数の部屋を所有する1棟物件と比べるとリスクが大きいと言わざるをえません。

ワンルーム投資を成功させるには所有する戸数を増やして、空室リスクを低減することが大切です。

 

②ランニングコストが高い

ワンルームマンション投資の場合、毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があるため、「管理が楽」という長所の反面、ランニングコストが高くなるという短所があります。

また、管理費は変わらないことが多いのですが、修繕積立金は10～15年で上がる場合があるので、築年数が経つにつれて収支が圧迫される可能性があるという点も考慮に入れなければなりません。

 

③部屋ごとの差別化が難しく家賃下げ競争に陥りがち

ワンルームマンション投資は区分物件であるため、建物全体の管理・運営ルールに従わざるをえず、オーナーは部屋の競争力を高めるために「ペット可」にするといったような工夫を簡単にすることはできません。

その結果、競合との差別化がはかりづらく、家賃下げ競争に陥りがちです。

④担保としての価値が低い

一般的にワンルームマンションは「金融機関からの担保評価が低く、融資に不利」とされます。

金融機関は「積算評価」（土地と建物それぞれの価値を合算して評価する方法）の金額を担保としての評価とするケースがあり、ワンルームマンションのような「区分物件」では土地の持ち分が小さいため、評価が出にくい場合があるのです。

デメリットはいくつかあるものの、物件選び、不動産会社選び、管理会社選びをしっかりと行うことで、ワンルームマンション投資の確実性を高めることができます。

２. ワンルームマンション投資はココさえ踏まえれば失敗しない！

ワンルームマンション投資を成功させるためには、物件、不動産会社、管理会社選びをしっかりと行うことが大切です。

2-1. 物件選び

不動産投資は、物件を購入した時点で成否の8割が決まると言われています。

それだけ立地と建物に魅力があるかどうかが重要になってくるということです。

物件を選ぶ際には、

こういった視点で精査するようにしましょう。

この3点を満たせそうもない物件に手を出すのはリスクが高いためおすすめできません。

物件を決めるときに重要なのは、そこに住もうとしている入居者の目線に立ってみることです。

不動産会社の言葉を鵜呑みにせず、必ず現地を訪れるようにしましょう。

なお、物件の選び方の詳細は、後述の「3.【ワンルームマンションの不動産投資】物件選びで失敗しないためのチェックポイント10点」でお伝えしますので、そちらも合わせてご覧ください。

 

2-2. 不動産会社選び

投資のパートナーとなる不動産会社選びは慎重に行いましょう。

優良な不動産会社の見極め方は以下の通りです。

良し悪しが一番わかるのは、不動産会社が開催するセミナーに参加することです。

セミナーで話される内容でその会社の姿勢がほぼ判断できます。

不動産投資のメリットばかりを熱心に伝えて、デメリット（リスク）についてはあまりふれないような会社は信頼しかねます。

参加したセミナーの不動産会社に不安がある様でしたら、他の会社のセミナーに参加して、比較してみることをおすすめします。

あなたの投資に関する考えを尊重してくれて、話しやすい不動産会社を選ぶようにしましょう。

2-3. 管理会社選び

不動産投資における管理には、建物管理と賃貸管理の2つがあります。

 

建物管理

建物全体の運営に関する管理を行います。

マンションの管理者としてやるべきこととしては、

などがあります。

都内の築浅マンション投資の場合、建物管理はその物件の管理組合が選んだ建物管理会社が行います。

このケースでは自分で自由に建物管理会社を選ぶことはできず、管理組合の議決合意が必要になります。

賃貸管理

賃貸管理では以下のことを行います。

管理会社選びで重視すべきなのは、賃貸管理会社です。

会社員などをしながら不動産投資をしている人は、ほかに本業があるため、投資の運用に手間をかけられません。

また、不動産投資の場合、資産の価値は管理で決まると言われるほど、管理会社は非常に重要です。

管理会社の中には対応が不親切であったり、入居者がなかなか決まらないケースもありますので、いくつかの管理会社にコンタクトを取り、その対応ぶりを見て信頼できる管理会社を選びましょう。

３.【ワンルームマンションの不動産投資】物件選びで失敗しないためのチェックポイント10点

先にも書いたように、不動産投資は、物件を購入した時点で成否の8割が決まると言われています。

安定収入につながるようなワンルームマンション物件を選ぶ際に確認すべきポイントをお伝えします。

ワンルームマンションを借りる人のほとんどは単身者や学生などの若者であることを念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。

3-1. 新築よりも築浅の中古物件

ワンルームマンションの場合、価格的に手ごろな物件のほうが入居率が高くなります。

つまり、新築だが家賃の高い物件よりも、中古であっても家賃が安い物件のほうがすぐに借り手がつき、収入につながりやすいのです。

投資のリスクを減らすという観点に立てば、新築の高い物件を1軒だけ所有するよりも、比較的安価な築浅の中古物件を複数所有するほうが借り手が多くつくため、安定的な収入を得やすくなります。

3-2. 都心に近い立地

郊外から都心への人口流入が続く昨今では、地方や郊外よりも都心に近い物件のほうが需要が高く、また家賃を高く設定できることもあり、優良物件とみなすことができます。

3-3. ターミナル駅に電車で15分以内に行けるエリア

都内であれば新宿、渋谷、池袋、東京、大阪であれば梅田、難波、天王寺といったターミナル駅に電車で15分以内に行けるエリアは狙い目です。

これらの街には学校や会社が密集しており、学生も多いので、入居需要もそれに応じて高くなります。

ターミナル駅にアクセスが良い駅から徒歩10分内にある築浅のワンルームマンションは人気物件なので押さえたいところです。

3-4. 飲食店など単身者が利用する施設や商店街が充実している街

ワンルームマンションに入居するのは単身者になるため、単身者が必要とする一人でも入りやすい飲食店や日常雑貨がそろうドラッグストア、コンビニなどが充実した街の物件は人気があります。

とくに商店街がある街は、日常生活に必要なものがほとんど手に入る利便性で狙い目と言えるでしょう。

商店街があることでイベントが頻繁に行われたり、平日、休日問わずいつもにぎやかなので「この街に住んだら楽しそう」という気持ちにさせてくれるのも大きなポイントです。

3-5. エントランスがオートロック

セキュリティを重視する風潮の強まりから、オートロックがうたえないと借り手がつきにくいため、エントランスはオートロック物件を選んだほうが良いでしょう。

エントランス部分でそれ以外では、宅配ボックスがあると受け取りが本人しかいない単身者にとっては便利で喜ばれるでしょう。

3-6. 玄関はダブルロック

エントランスと同じく玄関のセキュリティも気にする人は多いので、ダブルロックにしておいたほうがよいでしょう。

また、玄関では靴箱も要確認です。

トールタイプの靴箱はブーツが入るため、とくに女性入居者には喜ばれます。

傘立てのスペースもあるほうが望ましいと言えます。

3-7. 部屋の形が変形ではない

部屋の形が変形ではないことも大切です。

というのも、ワンルームマンションの居室は狭いため、部屋の形が変形しているとデッドスペースが生まれやすく、収納面でも効率がよくありません。

特に斜めの壁があるような部屋は好まれないので購入は見送るべきでしょう。

できるだけ方形の部屋を選ぶようにしましょう。

3-8. 収納スペースが広い

ワンルームマンションの場合、基本的に収納スペースは足りないことが多いものです。

そのため、ウォークインクローゼット（WIC）など収納スペースを広めに確保した物件は、入居者の評価が高くなり、借り率も上がります。

3-9. バルコニーがある

バルコニーもあったほうが良い設備です。

都心では敷地の狭い物件が多いこともあり、バルコニーのないマンションも多いのですが、物件の案内時にバルコニーがないために選ばれないということはわりとあるものです。

単身者の場合、洗濯物をバルコニーに干すことはあまりないようですが、ゴミ袋を置いたり気分転換に外に出るといった使い方をされるのであるに越したことはありません。

3-10. バイク置き場があると希少価値になる

ワンルームマンションでバイク置き場がある物件は限られていること、また、バイクを盗難されたりいたずらされる心配がないため、共用部にバイク置き場がある物件は希少価値が生まれ、入居率が上がりやすくなります。

 

まとめ

最後に、ワンルームマンションの不動産投資において「成否の8割が決まる」と言われている、物件選びで失敗しないためのチェックポイント10点を振り返っておきましょう。

以上、優良物件を見つけるための参考にしてください。

ポイントは、若い単身者が望ましいと思う要件を満たすことです。

この記事が、あなたの不安を払拭し、ワンルームマンション投資に向け一歩踏み出すお手伝いができれば幸いです。