不動産投資の初期費用はいくら?1/2に抑えるポイントを解説!!

不動産投資(最終更新日:

不動産投資を始めようと思った時に、一体どれぐらい費用がかかるのか?

不動産投資の初期費用は、一般的に物件価格の7%~8%程度かかると言われています。
具体的な初期費用の目安を知ることで、いくらお金を貯めたらいいのか、資金計画が立てやすくなり、不動産投資を始めることができます。

この記事では初期費用の具体的な内訳が理解できますよう図表で解説しております。
今回は、初心者が始めやすいワンルームマンションを想定しました。
さらに確定申告の際に経費として計上できる科目であるか判断できるようにしました。

この記事を読むと、初期費用と内訳を簡単に理解できるだけではなく、少しでも賢く初期費用を抑えるポイントについてもお伝えしています。

初期費用の知識があれば、物件を検討する際に、ご自身でシミュレーションができるようになります。
実用性がある初期費用の図表を作成しました。
是非活用してくださいね。

1章 不動産投資の初期費用は約8%かかる

不動産投資における初期費用とは、物件の販売価格とは別に購入時にかかる税金や諸手続きの費用のことです。

初期費用は物件販売価格の7%~8程度かかります。
物件購入の際に支払う頭金は不動産価格の一部として扱われますので、初期費用には含まれないことを覚えておいてください。

例えば、1000万円の中古ワンルームマンションの場合、70万円~80万円程度が初期費用の目安になります。

また物件を購入する際は、金融機関から「頭金」を求められることがあります。

不動産投資の「頭金」については以下の記事で解説しております。
こちらもあわせてご参考にしてみてください。

不動産投資の頭金っていくら必要?損をしない頭金の考え方を徹底解説

2章 初期費用の内訳

 初期費用には、実際どんな費用があって、どれぐらいかかるのか見ていきましょう。
この記事では、個人を想定しており、法人の場合とは内容が異なります。

物件は中古ワンルームマンションで1000万円を想定しています。
この記事では6ヶ月後ぐらいに支払う『不動産取得税』は初期費用には参入しておりません。

実際に初期費用の内訳の一覧表を作成しました。
初期費用は物件価格の約8%で約84万円かかります。
不動産取得税を初期費用に算入すると、売買価格の10%となり、100万円ほどになります。
確定申告をする際に「経費」として算入できるかどうかわかるようにしていますので、ご参照ください。

次に挙げます初期費用の内訳は、費用の高い順番になっています。
各初期費用の詳細を解説しております。

 

2-1 仲介手数料

一般的に物件を購入する際に、仲介会社から物件の紹介を受けて購入します。
仲介手数料とは不動産売買の際に仲介会社に支払う手数料のことをいいます。

仲介手数料の上限は国土交通大臣が定める報酬の限度額を超えてはいけません。
売買代金によって仲介手数料は以下の計算式によって計算します。


売買代金1000万円の場合、仲介手数料は1000万円×3%+6万円=36万円です。

不動産業者が売主会社の場合は仲介手数料がかかりませんので、不動産会社の担当者に仲介か売主か確認してみましょう。
3章の初期費用を抑えるポイントでも仲介手数料のことを解説しておりますので、ご参照ください。

 

2-2 ローン事務手数料

融資を利用する場合に金融機関の手続きに対する報酬として支払う『ローン事務手数料』がかかります。
この事務手数料は、金融機関や融資金額によって手数料の金額が違ってきます。

例えば、1000万円借入れる場合、約13万〜26万円程度の手数料がかかります。

 

2-3 登記費用

登記手続きには登録免許税と司法書士の報酬代がかかります。
登記費用は1000万円の売買代金で目安として約22万円かかります。

登記とは建物や土地がどこの誰が所有しているのか、どれくらいの広さなのかといった情報を登記簿に記録することを言います。
その不動産の所在地を管轄する法務局で、登記手続きを行います。

登録免許税

登記簿に登記するときに必要となる税金です。
中古物件を取得した場合、以下の登記手続きが必要です。

・所有権移転登記・・・所有権が売主から自分(買主)に名義を移すための登記です。
・抵当権設定登記・・・不動産投資ローンで物件を購入する際、金融機関が万が一返済が出来なくなった場合に、その物件を担保とする証しに登記をします。目的不動産を差押え、競売にかけることによって、その売却代金から優先的に返済を受けることができます。

登録免許税は売買の約1.5%が目安で、1000万円の物件であれば15万円ほどかかります。

■司法書士報酬

 一般的に登記申請の手続きは、登記の専門家である司法書士に依頼することになります。
登記手続き、引き渡しの立会いなど司法書士が業務を行ったときに受ける報酬については、各司法書士が自由に定めることになっています。
その他に調査費用、日当、交通費などが加算され、目安として約7万円前後となります。

このようなものが、登記費用として必要ですが、登録免許税と司法書士報酬を合わせて約22万円かかります。

 

2-4 固定資産税・都市計画税の清算金

固定資産税は1月1日時点で固定資産税台帳に不動産の所有者として登録されている人に課税される市町村税です。
都市計画税は、原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。
所有者である売主は固定資産税・都市計画税を1年分支払う義務があります。

 既に売主は固定資産税・都市計画税を1年分支払っています。
買主は物件を購入する場合には、その年の途中、契約で取り決めた引き渡し日以降の期間分を日割り分として売主へ支払います。
翌年分以降は、毎年かかる費用となります。
3章のランニングコストの費用に固定資産税・都市計画税を算入しています。

固定資産税の計算は以下のとおりです。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

■清算方法:固定資産税・都市計画税を所有日数で精算する
関東と関西とでは、商習慣が違い、下記のように地域によって日割り計算の起算日が違います。

・関西圏:毎年4月1日〜翌年3月31日を1期とする。
・関東圏:毎年1月1日〜同年12月31日を1期とする。

起算日の違いよる清算金の計算例]
・購入物件1000万円
・固定資産税・都市計画税が4万5000円(消費税抜き)の場合


2-5 火災保険料

 住宅ローンを利用する場合、金融機関から火災保険の加入も融資条件となります。
保険料は保険会社によって異なりますが、物件の種類によって目安がどれぐらいか挙げてみました。

 

2-6 印紙代

 印紙税は契約書等を作成した売主、買主が納めなくてはならない税金のことです。
『不動産売買契約書』『金銭消費貸借契約書』『手付金』の領収証に貼付する印紙代が必要となります。
「収入印紙」を購入し、それらを文書に貼って、消印をすることで納税することができます。
比較的高額な収入印紙は郵便局で購入できます。

不動産を購入するに際して、多くの人は金融機関でローンを申し込み、ローンの借用書『金銭消費貸借契約書』を取り交わします。この借用書は課税文書であるため、印紙を貼り消印が必要です。
契約書記載の物件金額によって印紙代の費用が異なってきます。

 

2-7 不動産取得税  

 不動産所得税とは、有償・無償問わず不動産を取得した人に対して、都道府県が課税する税金(地方税)です。
ただ、購入する際にすぐに支払うものではなく、実際に納税通知書が届くのは不動産を購入後約3ヶ月〜約6ヶ月後たってからになります。
そのため一般的には初期費用には入れませんが、忘れがちになりますので、事前に準備されることをお勧めします。

土地・建物の不動産取得税は固定資産税評価額のです。
1000万円の物件であれば、約14万円ほどかかります。

 

3章 初期費用を抑えるポイント

ポイント1 : ローン事務手数料の安い銀行を選ぶ

投資物件の購入に際し、ローンを利用する際は金利が同じであるならば、ローン事務手数料が安い金融機関を選ぶことで節約になるでしょう。
融資金額、年収、融資期間にもよりますが、A銀行はローン事務手数料が約13万円に対してB銀行は約26万円。
A銀行を選ぶと約13万円も節約することができます。

※オーバーローンといって不動産価格+初期費用を含めてローンを組む場合は金利が3倍ぐらい高くなることがあります。

ポイント2 : 仲介手数料のかからない不動産会社から購入する

不動産会社は不動産取引(売買)の取引形態では「売主」と「仲介」があります。
不動産会社が「売主」である場合、不動産会社自体が物件の所有者であるため、直接の取引となり、仲介手数料は発生しません。

1000万円の売買代金の場合、仲介手数料36万円が節約できます。
不動産会社が「仲介」である場合は一般的に売主と買主の仲介として不動産会社が入る形態を指します。
売主・買主双方に仲介手数料が発生します。

初期費用を抑えるポイント2つを実行することで、本来約84万円の初期費用がかかるはずが、49万円初期費用を抑えることができます。
つまり約1/2以上初期費用を抑えることができます。

不動産会社へ初めに売主会社であるか仲介会社であるか確認されることが大切です。

 

 

章   初期費用以外に必要なランニングコスト

初期費用が準備できたら不動産投資を始められるのかというとそうではありません。
初期費用以外に実際に物件を購入後、月々のランニングコストが発生します。
事前に様々なコストを想定した資金を準備する必要があります。

特に中古物件のオーナーチェンジ物件であれば、入居者が賃貸中の状態で売買されますので、購入後すぐに入居者が退去することも考えられます。その場合には、リフォーム費用がすぐに発生してしまいますので、準備金としては、できれば賃料3ヶ月分ぐらいの余裕を持たせることをお勧めします。

■不動産購入後に発生するランニングコスト

【管理費】日常的な管理や設備の維持等にかかる費用のことです。

・マンションの建物管理会社に委託する管理委託費用
・管理員人件費
・共用設備の保守維持費(エレベーター等)
・清掃・ごみ処理費用等
・管理組合の運用費
・共用部分の水道光熱費
・共用部分の火災保険

【修繕積立金】共用部分の計画的な大規模修繕費用を準備するために積み立てる費用です。

・計画に基づいた修繕費
・台風など不測の事態に必要となる修繕費
・敷地や共用部分の変更
・外壁などの大規模修繕費

【賃貸管理委託手数料退去から入居募集、家賃回収、家賃送金等の管理業務を管理会社へ委託する費用です。

[賃貸管理業務]
・退去立会い
・リフォーム手配
・入居者募集
・入居者審査
・家賃集金代行
・家賃送金

【固定資産税・都市計画税】毎年1月1日現在の所有者に課税されます。

【所得税・住民税】
不動産を貸し、家賃収入の利益を上げた場合、所得額を計算して確定申告する必要があります。
所得額に応じた所得税と住民税が課せられます。住民税は納付書に基づいて納付します。

不動産所得=家賃収入―必要経費
※必要経費になるものは次の通りです。

①賃貸管理委託手数料
②管理費・修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④印紙代
⑤損害保険料(火災保険・地震保険
⑥減価償却費(建物の取得金額を費用化したもの)
⑦支払い利息

【リフォーム費用】(入居者の退去ごと)
入居者が退去した際のクロスの張り替え等の費用がかかります。

【設備費用】エアコン、給湯器などの交換や修理代が発生します。

 

まとめ

不動産投資の初期費用はどれぐらい必要であるか、ご理解いただけたでしょうか?
初期費用だけ用意するという姿勢は失敗を招きます。
初期費用以外にかかるランニングコストを考慮して、準備金を貯め、余裕を持たせてから始められることをお勧めします。

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