「サラリーマンだけど、マンション経営することは可能だろうか」
「副業禁止されているけれど、マンション経営ならOKと聞いた。やってみようかな」
「サラリーマンがマンション経営すると、どんなことが大変なんだろう？」
普段、本業の会社勤務で忙しいサラリーマンの方の中には「購入すればその後は家賃収入が手に入り、管理も手間がかからない」と考え、マンション経営に魅力を感じている人は多いのではないでしょうか。
サラリーマンがマンション経営をする場合、メリットが多くあるのは確かです。
しかし当然、リスクも存在します。
この記事ではサラリーマンがマンション経営をする際に知っておくべき様々な情報をまとめ、「成功」するためのポイント、具体的なマンション経営の手順、マンション経営に向いているサラリーマンのタイプについてお伝えしていきます。
１. サラリーマンがマンション経営するメリット7つ
マンションの売買価格はここ数年上昇を続けています。
またそれに伴い、賃料の上昇も続いています。
金融緩和政策による金利低下を考えると、有利な融資条件で投資用マンションを手に入れられ高い家賃収入を得て運用できる現在は、サラリーマンがマンション経営の始め時と言えるのではないでしょうか。
ここではサラリーマンがマンション経営するメリットについて見ていきます。
マンション経営にはメリットが多くありますが、サラリーマンだからこそ得られるメリットについて知っておきましょう。
1-1. 融資により「少ない自己資金」で始められる
融資の審査が通りやすいことはサラリーマンの最大の強みと言えます。
何故なら「継続して一定額以上の収入がある」ことが融資の通るポイントのひとつだからです。
融資を受けられるということは、自己資金の持ち出しが減るということです。
これは、サラリーマンだからこそのメリットです。
1-2. 家賃収入によるインカムゲインが期待できる
不動産投資に共通するメリットです。
サラリーマンの場合、副業禁止の場合でもマンション経営などの不動産投資は認められている場合が多くあります。
家賃収入があれば、年間で決まっている給与以外の収入が期待できます。
1-3. 売上益によるキャピタルゲインが期待できる
マンションを購入した時よりも地価や路線価が上がり、またマンション経営が何らかの事情で難しくなった場合は売却することも可能です。
ポイントとしては、土地や物件の選定の際、将来的に資産価値が目減りしないものを選ぶことが大切です。
1-4. 融資を受ける際に加入する「団体信用生命保険」が「生命保険」の代わりになる
例えば家族のいるサラリーマンオーナーの場合、ローンを組むことで団体信用生命保険に入ることになります。
これはオーナー本人に万が一のことがあった場合、その後のローン返済が免除されるというものです。
残された家族はローン返済を負担する必要がなくなり、物件そのものが資産として家族に残されるため住む家に困ることもなくなります。
1-5. 「不動産」という「実物資産」が残る
例えば株の場合、保有株の企業が倒産すると価値はゼロになり投資したお金は戻ってきません。
しかしマンションは「不動産」すなわち「実物資産」のため、価値がゼロになることはまずありません。
1-6. 退職後も毎月安定した家賃収入が得られる
退職した後、年金だけでは収入が少なく高齢者が生活を切り詰めているという話題はよくニュースなどにのぼります。
最近では「老後資金は2000万円が必要」と話題になりました。
老後の生活と資金運用は生活状況により異なるため一概にいくらあればよいとは言えませんが、年金以外に安定した収入があることは、とても心強いのは事実でしょう。
物件のある土地の地下や物件そのものの価値が大きく下がると家賃収入も減ってしまうので、購入物件を選ぶ際には慎重に。
1-7. 「相続税対策」として有効
マンションは路線価などに照らし合わせて価額が決められ、その価額に応じた金額が相続税の控除対象となります。
子供のいるサラリーマンの場合、相続税対策に役立てられます。
２. サラリーマンがマンション経営する上で知っておくべき8つのリスク
実際にサラリーマンがマンション経営で成功するために、どのようなリスクがあるのか知っておくことは大切です。
「投資用不動産を持ちさえすれば自然と収入が増える」と考え、他人にすすめられるままに安易にマンション経営を始めると、最終的に「失敗」することになる可能性が非常に高いと言えるでしょう。
ここでは一般的なマンション経営のリスクとともに、サラリーマンならではのリスクについても見ていきます。
2-1. サラリーマンのマンション経営における「失敗」とはそもそも何か
サラリーマンが不動産投資としてのマンション経営に乗り出した事例が出ると「Aさんは成功した」「Bさんは失敗した」という表現が出てきます。
そもそも、サラリーマンのマンション経営における「失敗」とは何を指すのでしょうか。
不動産投資の「目的」はすなわち「資産を増やすこと」です。
「不動産オーナーになること」そのものではありません。
ここから、「失敗」とは「資産を目減りさせること」になります。
そして「資産減額」に至る最も大きな直接の要因は「家賃収入が途絶えること」です。
他には「物件価値の下落」もあります。
これらの「資産減額」をもたらす要因が、サラリーマンのマンション経営において考えられる「リスク」と言えるでしょう。
2-2. サラリーマンのマンション経営において考えられるリスク８つとその回避方法
※サラリーマンのマンション経営者ならではのリスク
①会社の副業規定に抵触するリスク
サラリーマンは本業がありますので、マンション経営は副業になります。
副業を禁止している会社でも、不動産投資は副業とみなさないことがほとんどです。
例えば転勤になってしまい、持ち家を賃貸に出すことはサラリーマンにとっては当然ですし、会社もそれを禁止はしません。
とはいえ、投資用マンションを購入し家賃収入を得ることが副業になるのかどうか、勤めている会社に確認することは絶対に必要です。
会社が不動産投資を認めていても、「事業的規模」と認定されると副業とはみなされないので、5棟10室ルールに抵触しないよう注意しましょう。
②管理がおろそかになるリスク
サラリーマンは本業はあくまでも会社員ですので、不動産オーナーを本業とする人と比べると、不動産の管理運用に時間が取れません。
そのため、「マンションを買った後は管理会社に任せきり」という人も中にはいます。
しかし投資用マンションオーナーになる目的は、「持つ」ことではなく「資産を増やす」ことです。
オーナーの自覚を持ち、つねに自分の物件がどういう状態かは意識していなければなりません。
とはいえ、現実的に、サラリーマンがマンション経営をする場合に自分ですべての管理運用をすることは不可能です。
そのため、このリスクを回避するには、良い管理会社を選定しなければなりません。
※サラリーマンに限らずどのマンション経営者にも当てはまるリスク
❶天災・人災によるリスク
これはサラリーマンに限らずどのマンションオーナーにも当てはまるリスクです。
例えば首都圏、特に都内ではここ数年、賃料平均値はずっと右肩上がりですが、近いうちに大地震が起こる可能性は随分前から示唆されています。
もしも地震が起こり所有しているマンションが大きく損傷すれば、当然人は住めなくなり家賃収入は途絶えるでしょう。
地震などの天災ではなくても、所有物件が火災に遭った場合も同じです。建物自体が倒壊しなくても修繕費用などが発生するため、もしもそれが支払えないとなると身動きがとれなくなります。
❷空き室リスク
マンション経営は、家賃収入を柱としています。
特にサラリーマンがマンション経営をする場合、現金のみで投資用物件を購入することはほとんどないのではないでしょうか。
ローンを組み購入する人がほとんどです。
手持ち資金を持ち出さずに家賃収入（＝他人のお金）で運用することはメリットだからです。
しかし、家賃をローン返済に充てるためには「毎月」家賃が入ってくることが前提になっています。
空き室があると、この前提が崩れます。
❸金利上昇リスク
政治や経済の状況で金利は変動します。
現在は低金利が続いていますが、この先も永遠に続くわけではありません。
ローン借入の際、変動金利を選択していると数年後に予想もしていなかった金利となり返済額が急に増える可能性があります。
➍地価下落リスク（家賃低下および物件売却が難しくなるリスク）
国土交通省が毎年9月、その年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示する土地価格を「基準値標準価格（基準地価）」といいます。
この公示地価のほかに、地価として参照される基準には、国税庁が7〜8月頃に公表する「路線価（＝1月1日時点の主要な道路に面した土地の価格）」があります。
地価・路線価が高い地域にある物件価格は同じ条件で比較した場合、高くなる傾向があります。
地価が下落する現象には様々な要因がありますが、その地域の地価のみ下落するのは一般的に「人気が落ちた」場合が多く見受けられます。
投資用物件として手に入れた時には地価や路線価が高いならば、物件価格も高く、ひいては高めの家賃収入が見込めます。
しかし地価が下落すると家賃を下げなければ借り手がつかず、家賃収入が減ります。
高い家賃設定のままだと、空き室により家賃収入が不十分になるでしょう。
どちらにしても家賃収入が見込めないことになります。
❺物件そのものや周辺環境・居住民に問題が起こるリスク
例えば購入後に想定外の瑕疵（※欠陥のこと）が見つかった場合、予定していたより修繕費用がかかってしまいます。
中古物件だと以前のオーナーの管理が悪かったり、借主の使い方が悪かったりという可能性があります。
他に、住んでいる住民同士のトラブルが起きたり、周辺環境の変化があります。
例えば、日照の問題。
日当たりが良いことが高評価につながっていたマンションの南側に、高層のビルが新しく建ってしまうと、日当たりが悪くなり、視界も狭くなります。
その結果、人気がなくなり、空き室リスクを回避するために家賃を下げざるを得なくなることもあります。
また、近隣に葬儀場や遊技場が建つ場合は自分のマンションだけの問題ではなく地域全体の問題となり、オーナー自ら自治体の説明会に出向く必要も出てきます。
❻売却不可能になるリスク・売却額が不十分なリスク
家賃をローン返済に充てていた場合、当然ローン返済も厳しくなり、最終的に物件を売却することになるかもしれません。
しかし、例えば❶や❹の場合、買い手がつかない可能性は高いと言えます。
買い手がつかない＝売却できなければ、そのマンションは維持費とローン返済という出費を産むだけのお荷物になってしまいます。
また、運よく売却できたとしても、借入れたローンを完済できるだけの金額にならなければ、結局は大きな借金を抱えたままとなります。
2-3. サラリーマンがマンション経営のリスクを回避するためには？
上記８つのリスクは、しっかり勉強し自分で考え、他人まかせにしないこと、良い専門家を探し出し、意見をもとめることで回避可能です。
具体的には、
-
立地選定に最も重点を置く
（地価・路線価が高く駅近の物件を選ぶ。地盤の状態や活断層の位置、周辺環境、すでに決定している周辺の環境変更事項がないか、など） -
物件は直接見に行き周辺環境や瑕疵の有無、管理状態、住民コミュニティを確認する
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利回りだけに惑わされず、上記のようなことをまず考える
-
同じ地域の家賃リサーチは徹底的に行い、高すぎたり低すぎたりする家賃を設定しない
-
不動産会社・投資会社の言いなりにならない。実績のあるよい不動産投資会社や管理会社を選ぶ
❶災害リスクや❸金利上昇リスクのように、個人レベルではどうしようもない事態になることも考えられますが、その場合でもリカバリーが可能なように、あらかじめ余裕をもった資金計画を立てておくことが大切です。
いずれにせよ、ほとんどのリスクは物件選びの段階で回避できます。
不動産投資は、短期間で儲けることだけを考えていては失敗します。
短期の儲けを見るならば株やFXなどの方が良いでしょう。
株やFXとは違う、不動産ならではの「現物」というメリットがあるからこそマンション経営を選ぶのなら、長期的な視点が不可欠です。
そして、どの時点を「成功」と考えるのか、自分自身で目標を設定しておくことが大切です。
３. サラリーマンがマンション経営をする手順３ステップ12項目
サラリーマンがマンション経営をする際のメリットとリスクをご理解いただけたと思います。
ここからは実際にマンション経営をするときの、具体的な手順をお伝えします。
どのようなときにオーナーは何を考えてどう動くべきか、必要な書類や用意するべきお金には何があるのか、などを確認しましょう。
3-1. 不動産投資の目標設定をする
①どれくらいの資産をつくるのか。いくつ物件をもつのか。それをいつまでに実現するのか決める
成功のための第一段階です。
サラリーマンは「なんとなく儲かりそう」という安易な考えでマンション経営をするべきではありません。
ライフプランをはっきりさせて、「定年後にどういう暮らしをしたいのか、どの程度収入が必要か、現状と比較してマンション経営をすることでどの程度収支が変化するか」
もしも直近で副収入が欲しいなら、「どのくらい副収入が必要なのか、マンション経営でそれが達成できるのか」
などを熟考して決めましょう。
3-2. 運用プランを具体的にする
②予算を決める
③どんな物件を、何戸購入するか（中古か新築か、区分マンションか）決める
④物件の地域を決める
⑤自分の融資可能枠を確認する
⑥不動産会社を選ぶ
⑦融資を受ける金融機関を選ぶ
特に④物件の地域選びを失敗すると、後々大きなダメージとなる可能性があります。
⑤⑥⑦は、会社ごとに提携している金融機関や融資枠、融資条件が異なるため、同時進行で行わなければなりません。
不動産会社、投資会社などでこれはと思うよい実績のあるところがあれば、そこに頼みましょう。
サラリーマンはどうしてもマンション経営のプロではなく、不動産投資の知見を得るのも限界があるため、信頼できるプロの手を借りることは必要です。
3-3. 実際にマンション経営のために行動する
⑧現地見学→物件を選ぶ
⑨契約する
・売主宛てに買付証明書を提出する
・不動産会社から物件に関する重要事項説明を受ける
・売買契約を締結する（売主に手付金を支払う）
⑩融資に向けて手続きする
・融資先を選ぶ（金融機関）
・融資可能枠の確認
・金融機関の不動産投資ローン審査を受ける
⑪決済し、物件の引き渡しを受ける
⑫（自己管理をしない場合）賃貸管理会社を選ぶ
⑧以降は実際に購入するマンションを決めることと、その後の手続きです。
物件の状態によっては修繕やリフォームが必要な場合もあります。
⑫の管理会社選びは、購入後に安心してマンション経営を続けられるかどうかの重要なポイントになってきます。
なお、不動産オーナーは、年に一度【確定申告】の際に所有している不動産に関する情報が必要となります。
不動産会社に「確定申告に必要な情報をどのように提供してもらえるか」を、購入前には確認しておきましょう。
マンション一棟全てを管理する「管理会社」は共有部分などを管理します。
それに対して区分マンションごとに、借主との折衝や修繕対応をする、賃貸における管理会社は別にオーナーが契約しなければなりません。
当然、その分の出費はかかりますが、サラリーマンオーナーの場合、自分で管理することには限界があります。評判がよく実績のある管理会社を選びましょう。
サラリーマンがマンション経営で失敗しないための物件選びのポイント4つ
サラリーマンのマンション経営では、サラリーマンであるメリットを十分に生かし、リスクをできるだけ回避しなければなりません。
そしてそのためには、目標設定の次に、物件選びが最も大切だと見てきました。
ここでは「失敗」しないための物件選びのポイントをお伝えします。
4-1. 立地選定
すでに何度もお伝えしましたが、物件がある立地の選定は最重要事項です。
空き家リスクを軽減するためにも、都心への通勤至便であること、駅近であることは必須です。
そのほかに立地選びで注意すべきことは、2-2の「リスク」をご覧ください。
4-2. ターゲットを明確に
区分中古マンションで単身者世帯を狙うのがセオリーと言えます。
新築マンションは価額の下落が激しいため、中古で築浅の物件を根気よく探しましょう。
またファミリー層向けのマンションは借り手を選びます。
安定して需要のある単身者向けのシングルルームまたはコンパクトタイプのマンションを探しましょう。
4-3. 管理状況を確認する
中古マンションの場合は特に、これまでの管理状況や修繕状況を確認してください。
住民コミュニティや周辺トラブルが無いかも同時に確認しましょう。
新築マンションの場合、青田買いが多いため、この管理状況や周辺環境の確認が難しくなります。
4-4. 物件現況を確認する
購入しようと思っているマンションの現況をしっかり確認しましょう。
不動産会社などの他人任せにせず、オーナー自身の目で確かめてください。
５. マンション経営に向いているサラリーマンとは？
マンション経営は「不動産投資」です。
不動産投資が株や投資信託などの金融投資と違うのは、長い時間をかけて利益を追求していくということです。
一時的なメリットを追うのではなく、長期的な視点が必要になります。
「節税になるから」「利回りが高いから」など、目先の利益にだけ囚われてマンション経営をすると、成功する可能性は低いと言えるでしょう。
自ら学び、情報を集め、専門家の知見は頼りつつも決定を人任せにせず、柔軟な考えと戦略で経営しなければなりません。
ここではマンション経営に向いているサラリーマンのタイプを見ていきます。
5-1. 長期視点で運用効果を見られる人
目先の利益だけに囚われるタイプの人はマンション経営という不動産投資に向いていません。
自分の資産を数十年単位で管理運用できるタイプの人が向いています。
不動産は「現物」であるがゆえに、安定した収入も得られますが、想定外のトラブルに見舞われることもあります。
そういった場合にも落ち着いて対処できるかどうかも、長期視点があるかどうかに関わる要因です。
5-2. （できれば）若い人
年齢が若いとマンション経営には早いと考える人がいますが、逆です。
若いサラリーマンは将来にわたって給与という収入を安定して受けられる可能性が高いため、融資がおりやすい傾向があります。
また、もしも何かトラブルにあって一戸目のマンション経営が一次的に上手くいかなくても、若いサラリーマンにはそれをはねのける体力や、状況を改善する時間もあります。
もちろん、若くないからマンション経営に向いていないということはありません。
しかし、年齢が若いということは、ひとつのメリットであり強味であることは確かです。
5-3. 比較的大手の会社勤務の人
比較的大手の会社に勤務しているサラリーマンは、給与が平均よりも高いため、ローン申請が通りやすいというのがマンション経営に向いている理由です。
給与が高いと頭金の準備も整いやすいので、ローンの返済額が低くなり、家賃収入の余剰をさらに預貯金や別の投資に回すことができます。
また信用も高いので、一戸目のマンション経営が成功している場合、二戸目、三戸目、一棟……と規模を拡大することもできます。
その際には5棟10室ルールに抵触しないよう注意しましょう。
5-4. 専門家の意見や書籍の知識を集めつつ、自分で考え、決定できる人
「自分で考え、決定する」ことはマンション経営だけではなく不動産投資、その他すべての投資において重要なポイントです。
専門家の意見は重要ですが、決めるのはオーナー自身、責任を取るのもオーナー自身です。
全ての業務を自分でやる必要はありませんが、最終的な決定は人任せにしない心がけを持てる人がマンション経営には向いています。
６. まとめ
この記事では、サラリーマンがマンション経営を行うために必要な知識と心がまえについて説明しました。
サラリーマンがマンション経営を行うことには、多くのメリットが考えられます。
しかし同時に、不動産投資そのものに存在するリスクと、サラリーマンならではのリスクもあります。
リスクと向き合い、情報を集めて常に考え、何らかの対策をとっていく必要があります。
マンション経営は、「買っただけで毎月家賃収入が手に入る」という、夢のようなものではありません。
大きな金額が動くため、長期的な視野をもって運用できる人でないと、精神的な負担も大きくなるかもしれません。
資金運用、事業計画、立地と物件そのものの選定は綿密に計画し、熟慮してください。
また仲介にはいる不動産会社は、実績のある質の良いところを選びましょう。
実績があるほど、多くの知見を持っており、何かあった際には的確なアドバイスがもらえるでしょう。
それでも、最終的な決定権はオーナー自らにあります。
サラリーマンのマンション経営は、マンションを買ってからが本当の始まりです。
この記事を読み終わり、サラリーマンのマンション経営についてよく理解いただけたと思います。
あなたの今後の投資や資産運用の一助となれば幸いです。
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