入居率99%!担当者が語る不動産投資で失敗しない管理会社の選び方

不動産投資(最終更新日:

不動産投資を成功に導くために「管理会社の選び方」は重要なポイントです。
物件を購入後、どのような管理をするかによって、将来に渡って賃貸経営の収支に大きく関わってきます。

例えば、賃貸付けが弱い管理会社を選ぶと空室がなかなか埋まらなかったりと、月々の収支が赤字になってしまいます。

会社員であれば、本業に専念するために、管理会社に任せるケースがほとんどでしょう。

せっかく良い物件を購入しても変な管理会社を選んでしまうと、痛い目にあってしまいます。

入居率98%を維持する不動産管理会社のベテラン担当者が、失敗しない管理会社を選ぶポイントを解説します。

この記事を読むと、優良な管理会社の見極め方がわかり、あなたの悩みを解消してくれる管理会社が見つけられることでしょう。

現在の管理会社に不満をお持ちの方やこれから管理会社を探される方にぜひ、読んでいただきたいです。

0章 不動産投資における2つの管理とは

不動産投資における管理会社が行う業務には2種類あり、「建物管理」「賃貸管理」があります。

「建物管理」の業務は、不動産の資産価値の維持・向上のために日々行われる清掃、設備の点検、警備、保全工事等建物の保守管理全般の業務があります。

この建物管理が十分に行われることで、不動産の資産価値が維持されます。

【建物管理業務】

  • 共用部分の清掃・管理
  • 建物や設備の保守・点検業務
  • 補修・修繕工事の提案及び実施
  • 大規模修繕工事の提案及び実施

 

「賃貸管理」の業務は入居者の募集に始まり、入居者のクレーム対応や退去立合いなど入居者に対して365日、24時間体制の対応が求められます。

賃貸管理の方法には、「自主管理」「委託管理」があります。

自主管理は退去立会、入居者募集、クレーム対応、家賃の集金などオーナー自身が管理会社がやるべき業務を行う形態をさします。

委託管理は、管理会社と管理委託契約を結び、管理委託手数料を支払い、完全に管理業務を委託する形態です。

【賃貸管理業務】

  • 入居者募集業務
  • 家賃送金業務
  • 家賃滞納の督促業務
  • 内装工事手配
  • 入居者のトラブル対応
  • クレーム対応
  • 退去立会

自主管理ができないかと迷われている方で、会社員の方であれば、管理委託手数料を払ってでも管理会社に委託されることをお勧めします。

理由は、時間と手間がかかるからです。

例えば、入居者のトラブルには即対応しないといけないため、仕事中に入居者から電話がかかってくると本業に支障をきたしてしまいます。

1章 優良な管理会社を選ぶポイント

☆Point1. 賃貸付けに強い会社を選ぶ

賃貸管理業務は多岐に渡りますが、入居者募集(賃貸付け)に強い業者を選ぶべきです。

不動産投資をする上で1番のリスクと言えるのは空室リスクです。

特にローンを組んで物件を所有しているオーナーにとっては、いかに空室期間を短くするかが重要な問題です。

なぜなら月々のローンの返済があるため、空室で家賃が振込まれないと、収支が赤字となり本業の給料や貯金から返済分を出さなくてはならないからです。

ではどのような基準で賃貸付けに強い会社を選べばよいでしょうか。

次に挙げるチェックポイントが多いほど優良な会社といえるでしょう。

自社で仲介店舗を持たない会社を選ぶ

仲介店舗を持たない会社は、他の仲介店舗と入居者の獲得において競合関係にならず、中立的な立場で幅広く賃貸仲介店舗に募集をかけることができるため、比較的入居者が決まりやすい傾向があります。
また複数の仲介店舗へ募集をするため、間口が広くなり、複数の入居者からしっかりした会社にお勤めの方など優良な入居者を選ぶことができるメリットがあります。

仲介店舗と広いネットワークを持つ会社を選ぶ

担当者が入居者の募集活動(リーシング)を行います。

募集条件を適切なものに変更し、仲介店舗に直接訪問し物件資料を渡し、物件のアピールをします。

地道な努力により人間関係が構築され、管理物件を優先的に入居付けしてもらえます。

物件と管理会社の距離が遠すぎない会社を選ぶ

管理会社から物件があまりにも離れていると、管理物件に目が届かなくなる可能性があります。

管理会社の所在地から1時間から1時間30分内の物件であることが望ましいです。

直接、管理会社の担当者に管理方針について確認してみてください。

提案力のある会社を選ぶ

また物件周辺の土地勘があり、物件周辺の賃貸事情を把握し、適正な賃料をオーナーに提案することができる熟練の担当者がいる会社が望ましいです。

直接、担当者に会うか、電話での対応で誠実さや対応の速さなどから判断することができます。

自社の仲介店舗を持つ会社は注意

自社仲介店舗を持つ会社は入居者募集をする際に、自社管理物件を他社の仲介店舗に紹介せず、自社店舗にのみ入居検討者に紹介しようと物件を囲い込むケースが多く、入居者を確保しづらくなる傾向があります。

なぜなら自社で入居付けできれば、入居者からは仲介手数料を、オーナーからは広告料と双方から利益を得られるからです。

より自分たちで入居者を見つけようとするため、入居募集の間口が狭くなり、オーナーの立場からすると、自分の物件が広く開示されないことになります。

悪質な会社になると、仲介手数料や広告費ほしさに情報をオープンにせず、客付けに時間がかかってしまうリスクがあります。

※首都圏や関西圏以外の地方都市においては、もともと仲介店舗が少なく幅広い募集が見込めないため、自社仲介店舗を持つ管理会社にお願いするほうが良い結果となる場合も多いです。
地方においてはその地方の商習慣を考慮して管理会社を選定することをおすすめします。

☆Point2. 家賃滞納の回収力のある会社を選ぶ

家賃滞納は空室と同様に、収入が途絶え、賃貸経営が破綻してしまいます。

督促業務をきちんと行い、入居者へ早急な対応ができる会社が望ましいです。

確実に滞納家賃を回収する方法として、入居者に必ず『家賃保証会社』に加入させる管理会社を選ぶことが大切です。

『家賃保証会社』とは借主が家賃を延滞したとき貸主に対して立替え払いをしてくれる会社です。

保証会社は家賃支払いの連帯保証をする代わり、契約者(借主)本人から保証料を手数料として受け取ります。

賃貸借契約の際に連帯保証人がいても、保証会社に加入にしもらう方針の会社なら安心です。

なぜなら、家賃回収の確実性においては、連帯保証人よりも保証会社のほうが上だといえるからです。

連帯保証人の場合は、滞納家賃を請求しても回収までに時間がかかるケースが多く、支払いを拒否されて裁判で膨大な費用がかかります。

保証会社であれば、滞納があった場合は期日通り確実に弁済してくれます。


日本は借家人を守る法律がある

日本には借家人を保護する「借地借家法」という法律があるため、家賃の滞納者を立ち退きする場合、3か月以上の滞納実績が必要です。

訴訟を起こし立ち退きが完了するまで8ヶ月〜10ヶ月程かかると言われています。

訴訟費用を入れて1人の滞納者を退去させるために約100万円の費用がかかります。

一般的に入居者の中では低所得者の人の方が高所得者よりも滞納リスクは高まります。
また、低額賃料の物件ほど滞納率は上がると言われています。

このように、日本は借家人を守る法律があるため労力と費用面を考えると家賃保証会社を活用する方が賢明だといえます。

滞納保証によって保証される家賃相場

オーナーが保証してもらえる保証賃料の相場は以下の通りです。

・20万円など高額家賃の物件 :月額賃料の30%
・1K、1Rなど単身者向けの物件:月額賃料の100%

大手家賃保証会社3社の保証内容

▼入居者の審査をしない会社

何とか空室を埋めたいばかりに、保証会社の審査に通らない入居者を入れてしまう会社には注意が必要です。

オーナーへの利益最大化という本来の使命も果たさず、目先のいい加減な対処で、後に滞納やトラブルに発展させてしまうケースです。

☆Point3. 入居者トラブルの対処力のある会社を選ぶ

当たり前ですが入居者ができるだけ自身の所有物件に気に入って長く住んでくれることが理想です。

そのためには、入居者の不満による退去を減らす必要があり、入居者のトラブルに対して対処能力が高い会社を選ぶことが大切です。

入居者はクレームがあれば、物件を紹介した賃貸店舗に連絡をいれることがあります。

そして賃貸店舗の営業マンは、今後二度とその物件には入居者を紹介しない可能性が高まります。

【主なクレーム】
・水漏れ・・・給排水設備など
・騒音・・・隣室、上層階の騒音
・室内設備の故障・・・エアコン、給湯器など
・鍵の紛失
・周辺住民からのクレーム・・・ゴミ出し、無断駐車など


入居者トラブルの保証サービスのある会社を選ぶ

対処力を高めるには、24時間体制の入居者トラブル対応の保証サービスを採用している会社をおすすめします。

この保証サービスは入居者に入居申し込みの際に加入してもらうもので、申込み手数料は月額800円〜1000円程です。

24時間365日コールセンターに繋がるシステムで、不測の事態に専門のスタッフが駆けつけて対応してもらえる上、出張費・作業費は60分以内は無料サービスなど安心できるサービスです。

迅速な処置能力のある会社を選ぶ

例えば、水漏れの際にただ状況を確認して帰るのか、その場で直せるかがとても重要です。

ただし、実際には物件はオーナーさんの所有物であるため、オーナーさんと連絡がとれて許可を取らなければ、管理会社に直す権利はありません。

管理委託契約を締結する際に、3万以内などの修理代が発生しても応急処置に対応してくれる会社かどうか確認することが大切です。

▼入居者トラブルに対処する体制が整っていない会社

入居者はトラブルが解消されないと、不安と不満足から退去を考えます。

例えば、入居者のクレームに対して、折り返しの電話が遅かったり、応急処置もしない対応力の低い会社であることが考えられます。

入居者が頻繁に入れ替わるようでは、その都度クロスの張り替えや入居者募集の成果報酬で広告費用などが発生して、利益を得ることができなくなります。

また、オーナーと連絡が取れないからといって、トラブルのまま放置する会社は管理体制自体に問題があります。

オーナーに対しても普段から担当者が迅速な対応をするか誠実な態度をとっているかチェックし、管理体制が整っていない会社あれば、管理会社の変更を検討しましょう。

☆Point4. 入居率95%、管理戸数2000戸以上の会社を選ぶ

管理会社の入居率と管理戸数を確認すると管理実績がわかります。

業歴が長く管理戸数が多い会社は、比較的管理部門が充実しています。

その会社のホームページのトップページに公表されていることが多いですが、鵜呑みにするのではなく、実際に管理会社の担当者に会って確認することが大切です。

入居率は都心であれば95%以上は確保されていることが望ましいでしょう。

入居率は賃貸付けの募集能力の高さや立地の良い物件力を表しています。

管理戸数でいえば、2000戸以上があるとよいでしょう。

管理戸数が多い会社であるとエアコンなどの設備機器も数の強みで安く仕入れられ、エアコン本体や交換工事費用を安く済ますことができるなどスケールメリットがあります。

▼入居率を確認しても回答が曖昧な会社

入居率といっても一年で一番入居率の高い3月時点のものを年中表示している場合もあります。

入居率が平均なのか、ある一時点のものか明確に答えられない担当者なら、入居率の信憑性を疑った方がよいでしょう。

また、担当者の受け答えが誠実であるか、レスポンスの速さ等をチェックして不安になるなら、会社を変更した方がよいかもしれません。

2章 おすすめの管理会社

1章では、優良な管理会社を選ぶ4つのポイントをご紹介しました。

これらの4つのポイントを全て満たしている会社で、プロとしてぜひ、おすすめしたい会社を2社ご紹介します。

株式会社アクロスコーポレーション

たくさんある管理会社の中でも関西圏で私が1番お薦めしたい会社は「株式会社アクロスコーポレーション」です。

賃貸付けに強い会社、家賃滞納の回収力のある会社、入居者トラブルの対処力がある会社、入居率95%、管理戸数2000戸以上の会社の中で、同社をお薦めする理由があります。

具体的にお薦めするポイントを挙げました。

お薦めPoint1.  取り扱う物件は数十年後も賃貸需要があるエリアが中心

同社の取り扱う中古区分マンションは単身世帯数が増加している都心部エリアである大阪(北区・福島区・中央区・西区等)、神戸(三ノ宮エリア)、京都(中心部)等の人気エリアにこだわり、入居者に選ばれやすい優良物件が多いのが特徴です。
人気エリアの物件は家賃下落のリスクを抑えることができ、安定した賃貸経営が可能になります。

お薦めPoint2.  入居者募集の間口が広く、入居付けに強い会社

取り扱う物件のエリアが限られているため、地元の仲介店舗と頻繁な取引きがあるため、
入居者募集の間口が広く、入居付けに強い会社です。
人気エリアの物件が多いため、地元の仲介店舗の業者からの申し込みが多く、FAX、メール、電話など仲介業者との良好なネットワークが構築されているようです。

お薦めPoint3.  自社で仕入れてスクリーニング後に販売するため安心

関西では不動産投資ブームになる前から収益物件に特化した会社です。
不動産投資の老舗の会社だけに多くの物件情報が業者から集まり、一度自社で仕入れし、所有して間違いがないか確認してから販売するスタイルをとっています。

お薦めPoint4. 不動産管理の専門家からアドバイスが貰える。

賃貸不動産経営管理士の資格を持ったベテラン担当者から入居者募集に関して最良なプランを提案して貰えます。早期賃貸付けに関するプランやリフォームの相談など賃貸経営の悩みにプロからアドバイスが貰えます。

※賃貸不動産経営管理士制度

賃貸住宅における管理業務の適正化を図るために、国土交通省が賃貸住宅管理業の登録制度を平成23年12月に創設しました。

賃貸住宅管理業者登録制度は、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益が保護されます。

登録事業者であるかどうかは、管理会社のエントランスに加入マークが掲示されていることが多いようです。

管理業者を選ぶ際の判断材料として参考にされるといいでしょう。

貸住宅管理業者登録制度

日本財託

関東圏でお薦めしたい会社は、「日本財宅」です。

お薦めPoint1. 退去後のリフォーム期間が短く、早期賃貸付けを実現

退去後のリフォーム期間が7日以内に完了する体制があります。

早期賃貸付けが可能となり、空室期間を短くすることができます。

お薦めPoint2. 賃貸付けに強い会社で、独自のユニークな工夫

入居者募集活動として成功報酬(広告料)以外に仲介店舗にポイントを付与して、商品券等をプレゼントして、仲介担当者の紹介意欲を高める工夫をしています。

さらに、他社の仲介店舗向けの専用ホームページを設け、空室一覧表がダウンロードできるサービスを提供しているため、早期賃貸付けを可能にする体制があります。

お薦めPoint3. オーナーに有益な情報を発信する書籍の発行やセミナーが多数

物件購入後もオーナー同士の親睦を深める交流会や相続税対策セミナー等を開催してオーナーを長期的にサポートする体制が整っています。

不動産投資の書籍の発行も多く、わかりやすい内容だと好評です。

 

3章 管理会社の委託手数料の相場

一般的に管理会社に支払う委託手数料は家賃(共益費込)の5%程(消費税別)が相場です。

物件ごとに一律の手数料を定めている会社もあります。

相場に比べて、あまり高い手数料がかかるなら、収支上利益が出ない可能性がありますので気をつけましょう。

逆に委託手数料が1000円などと安さを前に押し出してくる業者も注意が必要です。

賃貸管理会社の収益源の大半は委託手数料であり、その部分の利益を貰わないということは別で利益を出そうとしている可能性があります。

例えば、不要な修繕を提案してきたり、自社で募集した入居者に限るなどオーナーにとって不利益を被る事態になりかねません。

一方良心的な会社は空室になった場合に、次の入居者が決まるまでの空室期間中の管理委託手数料は請求しない会社もあります。

不動産管理会社を数社比較してみた上で、検討してみることをおすすめします。

4章 管理会社が倒産した時の対処法

4-1管理会社が倒産した時のシグナルを知る

自分が委託している管理会社が倒産した場合の対処法をお伝えしたいと思います。

その前に、そもそも何をきっかけに倒産したことを知ることになるのでしょうか。

一般的な不動産会社の倒産を知るシグナルを次に挙げます。

【倒産のシグナル】

  • 家賃送金が遅れがちになり、その2、3ヶ月後には家賃の振込みがストップする。
  • サブリース契約の場合も家賃保証がなくなり、振込みがストップする。
  • 管理会社の社員の人数が減り、電話した際の折り返しの電話対応が遅い。
  • 営業日のはずだが、留守番電話になっている。
  • 家賃振込み専用の通帳に振込み履歴が無い。

振込みの無かった家賃の回収は困難を極めます。
家賃以外にも管理会社が倒産したことで起こりうるトラブルを挙げました。

【倒産によるトラブル】

  • 家賃の振込みが無い。
  • 管理会社が預かっていた入居者への敷金の返還ができなくなる。
  • 今の入居者の賃貸借契約書や家賃振込口座等が不明で、入居者に振込先変更の連絡ができない。

《毎月の通帳確認は大事です!》

日頃から家賃入金を確認していないと、管理会社からの家賃送金の遅れや未入金に気づかず、上記のようなトラブルへの対応が遅れてしまいます。家賃入金は毎月必ずこまめにチェックしましょう。

4-2 倒産を知った後の対処方法

管理会社が倒産した場合、数ヶ月分の家賃収入と敷金が破産債権となり、回収できる可能性はほぼ難しいと考えた方が良いです。

管理会社を相手とって、訴訟を起こす方法がありますが、弁護士費用が最低でも20万円〜30万円以上かかり、訴訟判決を得るまでに早くても1〜3ヶ月かかると言われています。

しかも、管理会社に差し押さえる財産がない場合もあります。

訴訟を起こす人も起こさない人も、とにかく早く管理契約を解除し、新たな管理会社を早急に見つけることをおすすめします。

一般的な対処の仕方を下記の手順に沿ってご説明します。

① 「管理委託契約書」を見て解約方法を確認

契約内容にもよりますが、家賃を送金しない事態は債務不履行となりますので、即時解約できるのが普通です。

② 内容証明郵便で管理委託解除する旨の通知を送付

配達証明付きの内容証明郵便を出すことで、「誰が、誰に、どのような内容の手紙をいつ出して、いつ届いたのか」ということが、完全な形で証明できます。

③ 新しい管理会社を見つけて、管理移行手続きを早急に進める

入居者情報などわからない場合には信頼できる新しい管理会社に協力を求めて、移行手続きを委託してしまいましょう。

④ 家賃等を口座に送金してもらう手続きを依頼する

自身もしくは新しい管理会社から入居者に連絡して、家賃等を新しい管理会社の口座に送金してもらう手続きを依頼することが必要です。

また、入居者に新たに家賃保証会社に入ってもらわなければなりません。

この場合の保証費用は一般的にオーナー負担となるケースが多いです。

※賃貸住宅管理業者登録制度

この登録制度に登録している管理会社は信頼性が高いといえるでしょう。
入居者から受け取った家賃やオーナーから預かった敷金を管理会社の運転資金とは別の口座に分けるなど財産の分別をして管理をしているか判別できる制度です。
毎年、国土交通省に対して、財産の分別管理状況を、年1回報告する義務があります。
ただ、この制度は任意なので、登録名簿に記載がないから分別管理がされていないわけではありませんので、会社選びの目安にされたらいいでしょう。

賃貸住宅管理業者登録制度【国土交通省HP】 

まとめ

優良な賃貸管理会社の選び方をご説明しましたが、いかがでしたでしょうか。

現在管理会社の変更を検討している方は、「管理委託契約書」に目を通して、解約の事前告知期間や違約金について、必ず確認しましょう。

また、物件が問題なく運営されているようであれば管理会社を変更するべきではないでしょう。

皆さまが、誠実な対応で悩みを解消してくれる理想的なパートナーと出会えますことを願っております。

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