【初心者向け】不動産投資のやり方｜仕組みやメリット・デメリット

会社勤めをしながら副業でスタートできることもあって、若いサラリーマンから定年前後のシニア世代まで人気を集めているのが不動産投資です。

しかし、不動産投資に興味はあっても、スタートの仕方がわからない、やり方がわからない、という方も多く、本当に儲かるのか？と疑問に思っている方もいるでしょう。

この記事では、不動産投資のくわしい仕組みの解説から初心者におすすめな不動産投資の種類など、不動産投資の始め方を5つのステップで解説します。

まずは基本の知識を身につけましょう。

不動産投資には「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の２種類がありますが、キャピタルゲイン方式は大変難易度が高いので、この記事では「インカムゲイン方式」のみを扱います。

1. 不動産投資に関する基礎知識

全くの初心者の方でもわかりやすいように、できるだけ専門用語は省いて不動産投資の基礎知識を紹介します。

1-1. 不動産投資の仕組み

不動産投資の主流であるインカムゲイン方式は、物件を購入し、それを第三者に賃貸して、家賃収入を得ます。

物件購入資金は、ほとんどのケースで銀行などのローンを利用します。

副業として大家業を行う場合は、物件管理や入居者の募集を管理会社に任せることが普通なので、「管理委託費」等の支払いも同時に発生します。

つまり、

となるのが、不動産投資の仕組みです。

インカムゲイン方式の不動産投資（家賃収入）の場合、株式のように大きな価格変動がなく、安定して利益を得られることが最大のメリットです。

短期間に大きな利益を得ることを考えるのではなく、長期的な視点で利益を得ることを考えて行うことが大切です。

1-2. 不動産投資の種類

不動産投資には、マンションやアパートなど貸し出す住宅の種類がさまざまあります。

種類によって、初心者にオススメの物件、初心者には難しい物件もありますので、それぞれの特徴などを見ていきましょう。

不動産投資には、主に以下の4種類があります。

4つの不動産投資を比較した表です。

不動産投資の種類	初期投資リスク	物件の維持経費	運営の難易度	利回り	初心者向け
ワンルーム投資 （区分マンション）	低	低	低	低	◎
一棟マンション投資	高	高	高	中	△
一棟アパート投資	高	高	高	中	△
戸建て投資	中	高	中	中	△

初心者がまず手がけるのに向いているのは、一般的にワンルーム投資と呼ばれている「区分マンション投資」です。

 

1-2-1. ワンルーム投資（区分マンション投資）

マンション一棟を購入して貸し出すのではなく、マンションの一部屋もしくは一区画（数部屋）を購入して貸し出す方式を区分マンション投資と言います。

ワンルームマンションがオススメの理由は、物件購入の資金を低く抑えることができるので、初心者でもスタートしやすいからです。

まずは、1部屋から不動産投資をスタートし、少しずつ部屋数を増やしていくのが、無理のない不動産投資の進め方です。

 

1-2-2. 一棟マンション投資

マンション一棟を購入して賃貸し、収益を上げていくのが一棟マンション投資です。

所有するマンションの部屋数の分だけ収入を上げることができ、得られる家賃収入は区分マンションよりもずっと多くなります。

仮に空室が出ても、一気に収入ゼロにはならないので、空室リスクが低いのがメリットです。

しかし、マンション一棟は中古であっても購入時に億単位の資金が必要となりますので、初心者がいきなり始めるには難易度が高く、向いていません。

 

1-2-3. 一棟アパート投資

一棟マンションと同じくアパート一棟を購入して家賃収入を得るのが、一棟アパート投資です。

アパートの場合は、すでに土地を持っている方が税金対策などのためにアパートを建設し、オーナーとなるケースがほとんどです。

 

1-2-4. 戸建て投資

中古一戸建て住宅を安く購入後、リノベーションやリフォームして貸し出し家賃収入を得るのが、戸建て投資です。

土地から探して新築を建てて貸し出すケースもありますが難易度が高くなります。

入居者はほとんどがファミリーとなるので、長期間借りてくれることが多く、地域によっては需要がそれなりにあるので空室のリスクが少ないことが特徴です。

 

2. 不動産投資のやり方｜流れを5ステップで紹介

ここでは、不動産投資のやり方と流れを、5つのステップごとにご紹介します。

全くの不動産投資初心者でも、このステップの通りに行動していけば、不動産投資をスタートできます。

このステップの中でメインとなるのが、「ステップ4　物件を購入する」です。

良質な物件を購入できるか否かが、不動産投資成功の決め手となりますので、ステップ4は焦らず慎重に行なってください。

2-1.【ステップ1】必要な情報の入手と投資の目的を決める

はじめの一歩は、情報を集め始めるところからです。

ネットの情報で不動産投資について知ったのであれば、有名な不動産投資サイトの全記事を読んだり、投資家の中に目標としたい人や憧れている人の発言にも注意してみましょう。

市場が常に変動を続けている不動産投資は、新鮮な情報を得ることが成功の鍵になります。

世の中全体の動きにも注目する癖をつけましょう。

情報をある程度集めたら、自分の投資目的を決めましょう。

漠然と「今よりもっとお金が欲しいから」といった理由で不動産投資を始めるのは、あまりにも無謀です。

お金が欲しい理由を具体的にしていくことで、目標とする金額も具体的になります。

サラリーマンを続けながら、定年まで副業で不動産投資をしたいというのでも構いません。

どんなスタイルで、どのくらい稼ぎたいかを決めておきましょう。

 

2-2.【ステップ2】金融機関の情報を取得する

金融機関からお金を借りるには、金融機関の情報取得が不可欠です。

最近では、自己資金ゼロからでも不動産投資は可能となっています。

しかし、金融機関によって審査方法なども異なりますし金利にも差がありますから、よく調べておかないと審査に落ちたり、高金利のローンを組んでしまって後から後悔することにもなります。

できるだけたくさんの金融機関の情報を集めて、自分に有利になる金融機関が選べるように比較検討するようにしましょう。

2-3.【ステップ3】事業計画を立てて事業計画書を作成する

副業としてスタートするとしても、不動産投資は、小規模ながら不動産事業をスタートすることと同じことになりますから、しっかりと事業計画を立てておきましょう。

一般的に事業をスタートさせる場合には、「誰に」「何を」「どのように」提供するのか、と行った具体的な事業内容を明確にさせる作業を行います。

そして、実現するために必要な資金額、見込める収入、継続性の有無などを検討してまとめたものを事業計画書と言います。

不動産投資における事業計画書は一般的な会社を起こす際の事業計画書よりも簡易のものでよく、「物件購入に使う費用額」「見込み収入」「元手資金の回収が見込める予定の年」といった収益に関するシミュレーションが中心です。

必須ではありませんが、金融機関に融資をお願いする際に事業計画書を提出することによって、事業内容が可視化されるので、有利になると言われています。

ワンルームマンション投資を行う場合にはほとんど提出の必要がないとも言われていますが、収益シミュレーションを事前に行なっておくことは非常に大切なステップなので、簡易でいいので行いましょう。

2-4.【ステップ4】物件を購入する

いよいよ、物件を購入します。

ここが不動産投資の核であり、一番大切なステップになります。

物件を購入してしまってから後悔することがないよう慎重さも必要ですが、人気物件はすぐ売れてしまいますので、素早い決断力も同時に必要とされます。

初心者だとわかると、不動産会社が強引に物件購入を勧めてくることもあります。

焦って不動産会社の勧めに安易に乗ってしまわないように気をつけてください。

 

【物件購入の3つのステップ】

2-4-1. 物件を探す

物件を購入する際には、不動産会社を通して物件を探すことになるはずです。

長期的なパートナーとなり得る不動産会社ですから、しっかりチェックして選びましょう。

不動産投資を成功させるための不動産仲介会社を選ぶポイント以下のようになります。

物件選びは不動産投資の流れの中で最重要ポイントです。

なぜなら、良質な物件を選べば、家賃収入が途切れることなく安定して収益をあげることができますが、物件選びを間違えると、空室リスクが高まってしまうからです。

2-4-2. 物件を決めて、購入申し込みをする

購入する物件が決まったら、購入の手続きに入ります。

ほとんどの方はローンを利用して購入することになりますので、ローン利用についての注意点を解説します。

自宅を購入する際には住宅ローンを利用しますが、投資用には不動産投資ローンを利用します。

2-4-3. 売買契約して、物件の引き渡しが完了する

売主と買主が顔を合わせて不動産売買契約を行います。

売買契約が済んだ後、物件の引き渡しと同時に残代金の支払いをします。

その後、登記済権利証・賃貸契約書・鍵などの引き渡しを行えば、売買の完了となります。

あなたはこれで晴れて不動産投資家となり、大家としてデビューを飾ったことになります。

 

2-5.【ステップ5】賃貸経営スタート！物件の管理を行う

物件を購入して終了ではありません。

大家としての業務はここからスタートします。

不動産投資は不労所得なので、物件を購入した後は何もしなくていいと思われがちですが、あなたはマンションのオーナーになり大家になったのです。

物件管理業務はそれほど時間や労力は使いませんが、マンションオーナーとしての自覚を持って、賃貸業務を行なってください。

3. 不動産投資の失敗を回避するために気をつけたいポイント

不動産投資は初期投資額が高額になるので、ぜひとも失敗を避けたいものです。

ここでは、失敗を避けるために知っておきたいポイントをご紹介します。

3-1.ローン審査に通りやすい年収や自己資金の目安

不動産投資は、自己資金ゼロからでも始めることはできますが、最近はローンの審査が厳しくなっており、ある程度資金の準備をしておいたほうが無難です。

ここで、ローン審査について目安となる自己資金額や年収をご紹介します。

3-2.失敗しない投資物件の選び方を知っておく

2章でご紹介した通り、不動産投資の成功の決め手はなんといっても物件選びです。

良い物件を選べば、継続的に収入を得ることが可能になりますが、質のよくない物件を選んでしまうと、客付けが難しくなって空室ができたり、メンテナンス費用が高くついたりすることになります。

最初のうちは自己流で選んでしまうと失敗しやすくなります。

物件選びは、ある程度経験を積まないとわからないこともありますので、先輩の投資家からしっかりと目利きについて学ぶようにしましょう。

3-3.不動産投資のリスクを知っておく

当たり前のことですが、投資活動を行うわけですから、リスクは常に付いて回ることを忘れないようにしましょう。

上記の5つのリスクの中には、①や③のように早めに想定してある程度対応策が取れるものと、②や④のような突発的に起こるものや、⑤のように避けられないリスクもあります。

対応策を考えることができるものは、できる限り早めに対応策を考えておいてください。

対応策が難しいリスクは、どうすればリスクを軽減できるかを考えておくようにしましょう。

3-4.常に情報収集を怠らないようにする

サラリーマン大家として、ネットの有名人として知られているような人は、必ず隠れた努力をしています。

常に勉強することを忘れず、新鮮な情報を仕入れるようにしているからこそ、成功しているのです。

不動産は定価がないものなので、相場や市況についての情報は刻々と変化していきます。

世界情勢から日本国内の政治や経済の動きまで、リアルタイムの情報を収集しておくことも不動産投資の成功のためには必要です。

常にアンテナを立てて、情報収集を怠らないようにしましょう。

4. まとめ

不動産投資についての基本中の基本をご紹介してきました。

常に地道な勉強をすることが必要になる不動産投資ですが、今から始めれば、数年後には大きな収益を得ることが可能になりますので、ぜひチャンスを逃さず挑戦してみてください。

ここで、不動産投資の種類を比較した表で復習しておきましょう。

初心者向けには、区分マンション投資がおすすめです。

不動産投資の種類	初期投資リスク	物件の維持経費	運営の難易度	利回り	初心者向け
ワンルーム投資 （区分マンション）	低	低	低	低	◎
一棟マンション投資	高	高	高	中	△
一棟アパート投資	高	高	高	中	△
戸建て投資	中	高	中	中	△

リスクの少ない区分マンション投資からスタートして、まずはサラリーマン大家デビューを果たしてください。