【成功者が伝授!】素人でも絶対に安定した利益を出す家賃収入のやり方

不動産投資

「会社の給与以外の安定した家賃収入が欲しい!」

「うまくいけばセミリタイアして、自由に時間を使いたい!」

などと一度は考えますよね。

近年、「副業元年」「働き方改革」など新聞紙面やニュース番組ではこのようなワードを目にする機会が非常に増えました。

実際、株式取引や保険商品のセミナーや説明会は連日満員の講座も珍しくありません。

そういった副業や投資の中でもいま、「不動産投資で家賃収入を得る」ということに一際、注目が集まっています。

この記事をお読み頂いている皆様も少なからず「不労所得を得たい」「定期的な収入を得たい」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。

ここでは「失敗せず」「着実に家賃収入を得る」ということと、またそれによって幸せになるための重要なポイントをわかりやすく解説していきます。

これから不動産で家賃収入を得たいとお考えの方は是非ご一読ください。

第1章 不動産投資で家賃収入を得る3つのやり方

古今東西、不動産を介して利益を上げるには、一つは「買った不動産を売る」こと。

もう一つは「買った不動産を貸す」ことです。

この章では「買った不動産を貸す」やり方のうち、代表的な3種類の投資をご紹介します。

それぞれの特徴やどのような人に多く支持されているのかなどもご紹介していますので、ご自身がどの投資に向いているのかも想像しながらお読みください。

1-1 区分不動産投資

区分不動産は主に共同住宅(代表的なものはマンション)の1室を賃貸し都市部の中心地で運営するやり方です。

区分不動産投資の特徴

  • 少額の自己資金でできる(ゼロ~2030万円)
  • 総額も1000万円台からで比較的少額である
  • 需要が高く、長期保有・長期運営に向く
  • リスクコントロールが可能
  • 私設年金・生命保険代わりなど保証に近い利用に向く
  • 戸当たりの家賃収益は小さいが複数戸所有することで分散投資が可能

具体的には単身用のワンルームマンションが主流で、自己資金もゼロ〜230万円までで始めることが可能です。
融資を利用して購入後、需要のある都心部に資産形成を進めながら、長期的な運営に取り組むことが必須になります。
とは言っても実際には管理会社に委託することが多く、日々多忙なサラリーマンに人気の投資です。
需要が高く複数戸所有することでリスクコントロールが比較的にしやすく、一般家庭の家計にも影響することが少ないので、正にサラリーマンに最適な投資と言えます。

1-2 一棟不動産投資

一棟不動産投資はマンション一棟やアパート一棟を運営することにより、相当の家賃収入を得るやり方です。
不動産投資家の憧れの投資スタイルともいえるでしょう。

一棟不動産投資の特徴

  • 毎月の家賃収入が大きく、副業の中でも人気の高い投資
  • 理想的な立地はより需要のある都市部だが、土地価格が高額になり、実際は都市部周辺の住宅街で運営することが多い。
  • 価格は一般的には5000万円位から場合によっては何億円にもなる場合もある
  • 融資を利用する場合は、自己資金を10%―30%程入れることもあり、ある程度潤沢な資金が必要になる。
  • 長期で保有することもあるが、大半は運営後10年前後に売却を想定する運営計画が一般的。

サラリーマンから富裕層まで広く人気がある収益物件で、不動産投資家の憧れのやり方です。
リターンも多く、都市部から地方まで商圏も広いのが特徴です。
利回りも6%から10%を超えるものもあり、物件によって個性も様々です。
後悔しないためには、十分に不動産投資を理解してから臨むのがベターです。
理由はリターンが大きい分、リスクの大きさも比例する傾向が強くなります。
また融資を行う金融機関もリスクの発生を想定した融資バランスを取るので、区分投資と比べ自己資金が多く必要な場合が一般的です。

1-3 戸建不動産投資

戸建不動産投資は近年人気が高い投資手法です。
シェアハウス民泊向けに運用される場合が多い投資物件です。
戸建としては比較的安価な中古物件を購入する場合が多いのですが、ほぼ100%改装が必要になりますので、その分の資金も必要になります。
最近はオーナー自らDIYで改装されたり、自分の思い通りにカスタムできるのも楽しみの一つです。

戸建不動産投資の特徴

  • 比較的安価で入手できる。(500万円から1000万円までが主流)
  • DIY感覚でオーナーの好みに改装することができる
  • 近年の民泊需要なども追い風になっている
  • 安価な分、再建築不可物件や連棟の長屋形状など、資産価値的には期待できない場合が多い
  • 金融機関からの融資が受けにくく、相当の自己資金を要する場合が多い。
  • 雨漏りやシロアリなど深刻な修繕を想定する必要もある

戸建の投資は近年注目されているやり方であり、シェアハウス民泊ゲストハウスとして運営されることが多い物件です。
投資総額も比較的安価であることも多く、サラリーマンから富裕層まで幅広い層が運営に乗り出しています。
その一方金融機関からの融資が受けにくく、少なからず自己資金を要する場合があります。

第2章 不動産投資の最重要ポイントは「失敗しない物件を選ぶこと!」

不動産投資で一番大事なポイントは「立地」です。

日本には「場違い」という言葉があります。

人や物がその場にふさわしくないことの意です。

あなたが失敗したくないならば「場違いな物件を所有しないこと」が鉄則です。

つまり需要のある場所で需要のある建物を所有し運営することこそが失敗しない秘訣であり、それこそがこれから起こりうるリスクに対して我々が講じることができる最大の有効手段なのです。

この章では前述した3つの物件に関して「最適なエリアの選定」「入居者のニーズ」について解説していきます。

2-1 投資タイプ別のエリアニーズを見極める

収益不動産はマンションならば家族向けや単身用、テナントやビルならば店舗向きや事務所向きなどたくさん種類がありますよね。

勿論それぞれの投資種別に最適な場所というのもが必ずあります。

その中でも代表的な例を挙げて行きます。

★区分不動産投資に最適なエリア

一番需要があり、価格も手ごろな単身居住用のマンションに焦点を絞って解説します。

毎日の通勤が楽で、且つ一人暮らしに便利な施設が近くにあるなどが部屋選びの重要なポイントになります。

単身用の区分マンションはやはりワンルームが主流になります。

なぜなら単純に都市部の人口が毎年増えているからです。
そしてその大半が単身世帯なのです。

年代で申せば20代前半から50代まで幅広い年代からのニーズが都市部にはあります。
その大半がサラリーマンであり、そしてその職場は都心部にある事が多いのです。

区分不動産投資のエリアはここがポイント!
  • 職場への通勤時間が40分前後
  • 駅からの徒歩で7分以内
  • コンビニやクリーニング店が近くにある
  • 深夜まで開いているスーパーがある

これらが都市部の単身用不動産においては重要な見極めポイントになります。

具体的には関東圏であれば都内23区の中でも、港区・中央区・千代田区・新宿区・渋谷区が代表的であり絶大な人気のあるエリアです。

関西圏では大阪市内24区の中でも、北区・福島区・中央区・西区が代表的なエリアになります。

もちろん他県にも魅力的な地域はあるでしょうが、不動産投資はあくまで投資です。
失敗せずに家賃収入を得るためには、より確率の高い地域に投資するのをお薦め致します。

★一棟不動産投資に最適なエリア

一棟不動産はアパートやマンションが主流になり、価格は3000万円クラスから1億円を超えるものまで様々です。
都市部は土地価格がどうしても大きくなるので、中心地からすこし外れた住宅街で運営する場合が多くなります。
その場合、空室リスクが少し上がりますが、それも一棟収益特有の傾向なので、徹底的な世帯別ニーズの分析や適正賃料の市場調査が必要になります。

一棟物件も主には単身者がターゲットになりますが、1LDK2DKの新婚さん向きの間取りも競争力があり魅力的です。
もちろん地域によればファミリー世帯も無視はできません。
やはり「いかに通勤が快適か」がお部屋選びの基準になります。

ここでも都市部へのアクセスの良さがカギになります。

また住宅街が主戦場になる場合が多いので、公園行政施設病院などが近隣にあるのかもチェックしておきたいところです。

一棟不動産投資のエリアはここがポイント!
  • 都心部へのアクセスが60分前後
  • 駅から徒歩10分以内くらい
  • 単身世帯から家族世帯まで混在している
  • 公園・病院・行政施設は近隣にある

一棟投資は購入を検討する「地域」に「場違いでない間取り」であることが前提です。

例えば、ファミリー世帯が大多数を占める地域で単身用のアパートを運営しようとするのはリスクが大きいと言えます。

不動産投資には稀少性やニッチなニーズなどは要らないのです。

その町によりなじむ物件を運営することが、リスクコントロールの第一歩なのです。

★戸建不動産投資に最適なエリア

戸建住宅が多い住宅街がこの投資には最適です。

主なターゲット層は2人以上世帯に絞って良いと思います。

選ぶべき地域は、閑静でありながら、通勤などもあまりストレスがかからない住宅街が良いでしょう。
また子育て世帯やペットを飼っている世帯も多いので学校や公園などの公共施設が近くにあることもチェックしておきたいですね
               

戸建不動産投資のエリアはここがポイント!
  • 都心部へ60分前後でのアクセスが可能
  • 学校・公園・病院やその他公共施設が充実している
  • 戸建住宅中心で形成されている住宅街

一棟投資に近いところもありますが、より地域に溶け込む物件をお選びください。

また戸建投資にはリフォームが必須なので、その地域にマッチした改装を心がけてください。

2-2 投資タイプ別の入居者ニーズを押さえる!

安定して家賃収入を得るためには、入居者のニーズを知らなければなりません。

不動産投資は入居者が居てはじめて成立するものなので、少しでもニーズを汲み取り、空室の期間を短くする必要があるのです。

この項では区分・一棟・戸建のそれぞれ抑えておきたい入居者ニーズを解説します。

★区分不動産投資の入居者ニーズ

区分不動産は都市部で行うことが多いので、セキュリティ面を気にされる傾向が強くあります。

特に女性の独り暮らしが多いので以下のポイントは是非押さえておきたいところです。

要チェック!
  • テレビモニター付きオートロック
  • 2階以上のお部屋
  • バス・トイレがセパレート
  • 独立した洗面台

上記は統計によれば8割以上のお客様が求める設備ですので、将来のリスクを考えると是非備えておきたい設備です。

★一棟不動産投資の入居者ニーズ

一棟不動産も物件の地域によって少し差はありますが、間取りが単身世帯の場合は区分不動産のニーズとほぼ同じです。

家族世帯を対象にする場合は、家事動線も視野に入れておきたい要素です。

賃貸なのでそこまでこだわらなくてもという意見もあるかもしれませんが、例えば洗濯物を干す場合、子供部屋や夫婦の寝室を横切って、ベランダに出るというような間取りは喜ばれません。

★戸建不動産投資の入居者ニーズ

戸建不動産の場合は、以下のようなポイントを押さえておきましょう。

要チェック!
  • ガレージなどがあればベスト
  • 少なくとも自転車スペースなどは確保しておきたい
  • 収納の多さ
  • ペット飼育可能

やはり戸建投資は2人以上世帯がターゲットなので、最新の設備は無くても良いですが、収納や使い勝手の良さは確保しておきたいですね。

またペットの飼育を認めてあげるのも、入居者ニーズを汲み取ることだと言えます。

たしかにペットを飼うと室内が傷みやすいですが、退去時の改装次第でなんとでもなります。
それよりも飼い主の心情からすればペットも大切な家族ですから、一緒に生活できる環境を与えてあげると退去のリスクも軽減できるのではないでしょうか。

第3章 成功への近道!「不動産投資で失敗しない確率をあげる3つの秘訣」

さて、家賃収入を手に入れるやり方はイメージできたでしょうか?

それでは早速自分に合った物件を探してみましょう、と言いたいところですが、

その前に大事なポイントを3つだけ知ってください。

秘訣1 セミナーに参加し「ベストな物件に出逢う確率をあげる」

一般的には「楽待」「健美家」などの収益不動産サイトで販売中の物件を探し、気になる物件があればその不動産屋さんに連絡をして情報を手に入れる。
または大手仲介会社に連絡して探してもらうなどが大半でしょう。

でも少しお待ちください。

その前に本当にその物件が自分に合っているのでしょうか。

上記のような情報サイトにアクセスした時に、セミナーの開催情報が載っている場合が多くあります。

無料のセミナーも多数開催されていますので、一度勉強がてらに参加してみてください。
セミナーの開催は各地で頻繁に行われておりますが、よく見てみるとそれぞれ個性があります。
区分投資に特化していたり、または一棟投資に特化していたりと様々です。

その中でいくつかのセミナーに参加し、面白そうであれば個別相談を希望されても良いかと思います。
そこでは専門家がいろんな提案をしてくれます。

その中で自分が信頼できる会社があれば、物件購入を検討してみるのも良いのではないでしょうか。

秘訣2 「税金と確定申告」でコストを抑える

不動産投資といえど、立派な「事業」になります。

軌道に乗れば月に何万円、何十万円と収入が入ってきます。

利益を拡大させるのはもちろん重要ですが、抑えるところもきちんと抑えなければ一事業家とは言えません。

不動産投資の魅力の一つに「節税効果」があります。

ここでは「税金と節税効果」に注目してみましょう。

例えばAさんはサラリーマンで、会社から給与をもらっています。

またAさんは副業でマンションを1室運営しています。

この部屋は今年の初めに自己資金10万円で残りは銀行から融資をうけて購入しました。

毎月7万円の家賃が入ってきます。

この場合単純に考えれば1年で84万円の収入が増えます。

しかし事業を営むには必ず経費が掛かります。

大きなものでは減価償却費がありその他にも固定資産税・借入金の利子・毎月の管理費や修繕積立金、そして接待費や交通費などの雑費などがかかります。

また購入初年度は登記費用や不動産取得税、銀行の保証料も経費になります。

これらを全て経費として計上すれば、少なからず「実態はプラス収支だけども、紙面上のマイナス」が発生します。

それを確定申告をすることによって副業の利益を抑えるだけで無く、本業の収入をも相殺することになります。

その結果、所得税の還付を受け、住民税の減額も受けることができるようになります。

少し手間はかかりますが、その分大いにメリットがありますので是非なさってみてください。

秘訣3 自己資金を蓄え「リスクに備える」

不動産で家賃収入を得るためには、どうしてもリスクの発生を無視することはできません。

その為には、前述のように「立地」や「ニーズの見極め」が大事になります。

しかしいくら好立地に最高の設備の物件を所有し、空室リスク流動性リスクを軽減したとしても、金利上昇のリスク運用経費の変動のリスクには対応できません。

また一棟投資・戸建投資には修繕リスクという恐ろしいリスクもあります。

このようなリスクが現実になったとしても、収支を脅かすことのないよう、
平素から月々の手残り利益や税金の還付金などはある程度の蓄積ができるまでは手をつけない」
所有物件を増やしてリスクを分散する」
などしてリスク対策を講じられる事を強くお勧めいたします。

4章 まとめ

いかがでしたでしょうか。

以上が安定した家賃収入を手にするやり方になります。

なかでも私が強くお伝えしたい事は、

失敗しないためには「不動産は立地である」「場違いな物件を保有しない」ことです。

この2項目さえ間違えなければ、大きく失敗する事はありません。

がんばってご自分にぴったりな物件を見つけて、快適なオーナーライフを実現させてください。

投資経験ゼロ資産ゼロの私が『年間家賃収入537万円』を得るまでにしたこと

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