少額で行う不動産投資のメリット・デメリットとおすすめの方法3選

「不動産投資に興味はあるけど自己資金が多くない」
「失敗した時の事を考えると怖いので少額で始めたい」

と思う人は多いのではないでしょうか。

不動産投資は少額でも始める事が出来て、十分にメリットもあります。

例えば、自己資金を10万円だけで不動産投資を始めて資産が1億円を超えた人も世の中には存在します。

実はそれほど特別な方法ではなく、記事を読んでいただいているほとんどの方がすぐにでも始める事が出来ます。

それは、金融機関から購入資金を借入して不動産を購入する方法です。

ただ、本当にそれだけなのか、どんな物件を買えば良いのか、損はしないのか？

など、不安に思う事は多いでしょう。

そこで！本記事では現役の不動産投資アドバイザーが少額で不動産投資を行う方法を3つ、これから始める方へ向けてメリット、デメリットも含めてわかりやすく解説していきます。

是非参考にしてみてくださいね。

1章　少額で不動産投資を行うメリット・デメリット

まず初めに、不動産投資は少額からでも始める事が出来ます。

では、いったい少額とはいくらなのでしょうか？

メリットやデメリットはどんなものがあるでしょうか？

この章ではまず少額の定義と少額で行うメリット・デメリットから解説して行きます。

1-1　不動産における少額とはいくらか？

不動産投資における少額とはいったいいくらでしょうか。

これについては主観で大きく意見が分かれるので定義するのが難しいです。

例えば物件価格でいいますと、一般的に1,000万円の不動産であれば少額と言われます。

ですが、富裕層などの資産背景がとても潤沢な方にとっては数億円の物件でも少額の物件になるでしょう。

また、金融機関からお金を借りて購入価格の大半をまかなえるのであれば、自己資金が少ないので、少額の不動産投資と言えるでしょう。

 

1-2　少額で不動産投資を行うメリット

では少額で不動産投資を行うメリットは何があるでしょうか。

三つの大きなメリットがございます。

自己資金を置いておける

少額で始める最大のメリットは自己資金を置いておける事です。

自己資金を置いておく事により、資金計画を立てやすくなります。

例えば、今後のライフプランを考えた時に、子供が生まれる、息子が大学入学を控えている、など資金が必要になる事が多いと思います。

他にも置いておいた自己資金で株式投資や投資信託などへ分散投資が出来ます。

この様に自己資金を置いておくと様々な事柄に対応出来ます。

少額でも利益を上げることが可能

二番目のメリットが少額でも利益を上げることが可能という点です。

融資で購入する場合も現金で購入する場合でも物件選びや金融機関選びを間違わなければ、利益を上げることは十分に可能であるといえます。

実際に少額で１Ｒ投資を始められた投資家さんの例

 

 

 

実際に少額で一棟アパート投資を始められた投資家さんの例

 

低リスクで不動産投資を始められる

三番目のメリットが、少額なので低リスクで不動産投資を始めやすい事です。

不動産投資は実際に運営を開始してみなければわからないことや、購入したからこそわかってくる点がたくさんあります。

不動産投資には必ず発生する空室に対する対応や、毎年の確定申告などです。

そういった経験を積んでいき目的に合わせて資産を拡大していくのも良いですし、リスク許容度を上げて収益性の高い物件を購入するなどこれまでの不動産投資の経験を元に次のステップへ行けます。

上記三つのメリット以外に不動産投資を行う上でのメリットも享受出来ます。

不動産投資自体のメリットはこちらの記事をご確認下さいませ。

マンション経営のメリット・デメリットを徹底解説！

1-3　少額で不動産投資を行うデメリット

では逆に少額で始めるデメリットは何でしょうか。

それは少額なので選べる方法、物件が限られるという事です。

購入する物件や方法に複数のリスクがひそんでいる可能性があるということです。

例えば

・融資を受けて購入する場合、不動産投資の収支計画を失敗すると赤字運営になる

・現金で格安物件を購入した場合収益性はとても高いが突発的な修繕費に対応出来ない

などです。

安くて、利回りも良くて、リスクも少ない、なんて投資商品は存在しません。

ですが、不動産を購入する前にこの「リスク」はある程度予想が出来る部分もあるので、それを回避・軽減することがとても大事になります。 

そのリスクの回避軽減方法については次の章で順番にお伝えいたしますので是非お読みください。

2章　少額で行う事の出来る不動産投資 ３つの方法

この章では、実際に少額で行う事の出来る不動産投資でオススメの方法を解説して行きます。

そのオススメの方法が以下の三つの方法です。

融資を利用して購入する場合は本当に少額の自己資金から不動産投資を始める事が出来ます。方法によってメリット・デメリットが違います。その方法に向いている向いていないもはっきりとわかれる為、詳しく説明していきます。

2-1　融資を利用する

一つ目の方法は融資を利用して購入する事です。

これから始める方、少額で始めたい方に一番オススメの方法です。

最大の理由は自己資金投下額に対しての資金回収率がとてもよく資産拡大に向いているからです。

不動産は他の投資商品と違い、融資を利用して購入する事が出来ます。

購入する不動産の所有権を国に認められており、担保のとれる不動産はとても良い条件で金融機関もお金を貸してくれます。

またサラリーマンの毎月の固定の収入が金融機関から大きく評価を頂ける時代ですので今は特に適しています。以下が年収に対して借りる事の出来る融資額の表ですので参考にして下さいませ。

【年収に対して融資を受けれる額の参考表】
※自社調べ

さて、これから不動産投資を融資を利用して購入する方へ、少額で始めるにあたってオススメの物件があります。

区分マンションと一棟アパートです。

それぞれ個別に解説して行きます。

融資を利用して少額で区分マンションを購入する場合

区分マンションは物件価格の全てを融資金で購入する事が出来るケースがあります。

なぜなら、区分マンションの大半は建っている立地も良い場合が多く構造も鉄筋コンクリート造で出来ている為、家賃下落率や空室率がとても低いですし、価格帯も低い事が多い為、流通性があるなどの理由で金融機関のからの物件の評価が売買価格の100％以上出る場合多いからです。

始めるにあたって必要な資金としては、諸経費が物件価格の約7％必要です。
1000万円の物件だと約70万円必要です。

※ここでいう諸経費とは仲介手数料　登記費用　融資の保証料などです。

区分マンションを購入する目的として一番の理由は主に不動産投資のメリットで言うところの節税対策や資産形成が多いです。

その為、運営に問題の少ない物件選びがポイントです。

区分マンションは色々な会社がセミナーなど行っている為、物件自体も探しやすく各社色々なサービスも行っております。

特に、販売会社が諸費用を負担してくれるサービスなどもある為全くの0円スタートで不動産投資を始める事も可能である場合があります。

物件選びのポイント！

！立地が非常に大事！都市部の物件を選ぶ！

区分マンションの場合は低リスク運用が基本です。入居者の数が多く人気のエリアを選びましょう。

東京だと一等地は価格が高すぎるので一概には言えませんが都心６区がオススメです。

港区　中央区　千代田区　新宿区　渋谷区　文京区

東京都心の場合はそれ以外のエリアでも賃貸に困るケースはおそらく少ないでしょう。

関西だと中心部でもそれほど価格は高騰してないので良い場所を選びましょう。

北区　西区　中央区　福島区　などがオススメです。

どちらも最寄駅が遠すぎるのはオススメしません。最低10分以内にしましょう。

！新築物件は割高の為、築15年以内の中古物件がオススメ！

相続税対策の場合などを除き、新築の物件は相場価格と比べ割高である事が多いのでオススメしません。

また近年の融資条件で築15年以上の物件は条件が悪くなる事も多いのでオススメしません。

！18㎡以下や１Rタイプ、物件の総戸数20戸未満は避けましょう！

18㎡以下や１Rタイプも融資条件が悪くなる為おすすめしません。

総戸数が20戸未満の物件もよほどの理由がなければ、避けたほうがよいでしょう。

区分マンションの場合は区分所有者法により組合を作って運営していきます。
しかし、総戸数があまりにも少ないと将来的な修繕費の積立と大規模修繕の予算が合わず、管理破綻してしまうケースがあるからです。

オススメは20㎡以上の1Ｋタイプ、総戸数60戸前後です。

融資を利用して一棟アパートを購入する場合

一棟アパートの場合も区分マンション同様、物件価格の大半を融資金で購入することができます。ただし、一棟アパートの場合は100%評価が出る物件は少ないので頭金を入れる事も検討下さい。

始めるにあたって必要な資金としては、諸経費が物件価格の約7％ほど必要です。
6000万の物件だと約420万円必要です。

※ここでいう諸経費とは仲介手数料　登記費用　融資の保証料などです。

一棟アパートを購入する場合の目的の多くは毎月の収支目的である事が多いです。そして土地が分かりやすく所有出来るのも魅力のポイントでしょう。

資産拡大にも向いており、利息やその他経費を支払っても多く現金が残るので繰り上げ返済や次の購入物件の頭金に回したり出来ます。ただ、毎月の収支ばかりに目が行き高利回りの商品を購入すると修繕などで失敗するのでバランスの良い物件を選ぶのがポイントです。

一棟アパートも新築中古問わず色々な会社がセミナーを開催しておりますので探しやすいのもポイントです。

メリット

・物件価格の大半を融資で購入しても収益性が良い
・大きく資産拡大していける
・オーナーの思い通りに運営出来る

デメリット

・少なくとも数百万円が必要なのである程度の資産が必要
・始めて投資するには金額が大きい
・気を付けないといけないことが多くそれなりの知識がないと失敗する

こんな人にオススメ

・節税効果を狙う方(価格帯が低い物件だと木造建築が多いため)
・これから資産拡大を狙っていきたい方にオススメです。

物件選びのポイント！

！高利回りに惑わされない！

築の古い高利回りの中古一棟は収支シミュレーションだと一見すごく毎月の収支が良く見えても大きな修繕リスクや入居者問題が潜んでいる事があります。

例えば購入後すぐに外壁工事や配管工事、防水工事が必要になった場合、数百万必要で一気に利回りが悪くなります。

また、家賃が相場より極端に高かった、契約時に聞いていた入居者と内容が大きく変わっていた、実は滞納が多かったなど実際によく聞く話です。

リスクを取りたくない方は新築のアパートか、十分に修繕履歴や入居者がどんな方が住んでいるか確認の上現実的な利回りの物件を探しましょう。

十年以上同じ条件で契約してくれるサブリース契約なども存在しません。注意しましょう。

2-2　格安物件を探す

二つ目の方法は、格安物件と呼ばれているものを探す方法です。

お金を借りて始めるのはちょっと不安だという人や、まとまった資金がある方は現金で購入できる範囲の物件を購入するのをおすすめします。

しかし、格安物件の多くは運営が難しいものが多いです。

そのため物件種別もいろいろありますが、まだ一般的なサラリーマンの方が運営しやすいものを選びましょう。

オススメ出来る物件としては、先ほど紹介した区分不動産の都心部ではない物件や中古戸建などです。

メリット

・利息が発生しない為、純粋に収益性が大きい
・格安物件の多くは高利回りの物件が多い
・不動産投資家、大家としての知識や実務経験を多く身に着けられる

デメリット

・高利回りではあるが運営に難のある物件が多い
・不動産業者に近い知識がないと失敗する

こんな人にオススメ

・管理会社に全て一任せず、自分でやっていきたい方
・勉強が好きな方
・DIYが趣味で自分でもリフォームなども出来る方

物件選びのポイント！

！不動産のセミプロになるぐらいの覚悟で！

ただ不動産業者に紹介されたものを購入するだけでは格安物件の不動産投資は失敗します。

格安物件と呼ばれるものの多くはもう住めなさそうな古い戸建だったり、再建築不可の為価格が付かない戸建だったりするので安いです。

基本的な考えは、一般的な方が欲しがらない一見価値のなさそうな物件を人気の間取りにリフォームをして収益性をあげたり、ゲストハウスにしたりと新たに価値を生み出す事です。

もちろん突発的な修繕リスクなどが多く発生する物件なので知識も必要になります。

2-3　不動産投資信託 J-REITを購入する

最後の方法はJ－REITを購入する方法です。

実物の不動産を購入する以外の少額で始める事の出来るもののなかで、J-REIT(リート)と呼ばれるものがあります。

J-REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金を元手に運営会社が不動産投資を行い、そこで出た収益を投資金額に応じて配分する仕組みの金融商品です。

実際に上場・売買されているREITインターネットで簡単に調べる事が出来ます。現在いくらで買えるのか、利回りはどうなのかという情報が一覧で公開されています。

メリット

・数万円からスタートが出来る
・市場が開いている時間帯なら気軽に売買できる
・管理などの心配はなく持っているだけで配当を得られる

デメリット

・元本保証ではない
・配当金は確定ではない

こんな人にオススメ

・プロに全て任せたい方
・何か投資を始めてみたい方にオススメ

まとめ

以上が少額で行う不動産投資のオススメの方法3選でした。

自己資金をほとんど使わず不動産投資を始めても十分にメリットがあります。

特にこれから初めて不動産投資にチャレンジしようと思う方は融資を利用して購入する事をオススメします。

不動産投資の始め方については以下の記事で初心者向けにわかりやすく解説しておりますので、ご参考ください。

不動産投資の始め方｜初心者が成功するために必要な知識と7つの手順

生活を少しでも豊かにする為、将来の不安に備える為、皆さまそれぞれの目的、目標にあった不動産投資の方法を選びましょう。

本記事をお読みいただいて誠にありがとうございました。

読んでいただいた皆様の不動産投資のご助力になれば幸いです。